ما هو النصب العقاري؟
النصب العقاري هو عملية احتيال تتم في السوق العقاري حيث يقوم شخص أو مجموعة من الأشخاص بالتحايل على آخرين (سواء مستثمرين أو مشتريين) من خلال تقديم عروض وهمية أو غير قانونية بهدف الحصول على أموالهم بطرق غير شرعية. في هذا النوع من الاحتيال، قد يتم تقديم عقارات غير موجودة أو وهمية، أو قد يتم التلاعب في الوثائق والتراخيص المتعلقة بالعقارات.
تعريف النصب العقاري في السوق المصري
في السوق المصري، يعتبر النصب العقاري من أكثر أنواع الاحتيال انتشارًا، نظرًا لزيادة الطلب على العقارات والاستثمار في قطاع العقارات في مصر. يترتب على هذا النوع من الاحتيال خسائر كبيرة، حيث يقع ضحاياه في أغلب الأحيان ضحايا للمشروعات الوهمية، أو العقارات غير المسجلة بشكل قانوني، أو في صفقات غير مشروعة.
يتخذ النصب العقاري عدة صور وأشكال مختلفة، ويكون في أغلب الأحيان مرتبطًا بعدم وجود تنظيمات كافية أو شفافية في السوق العقاري، ما يجعل من السهل على المحتالين استغلال بعض المشترين أو المستثمرين.
أنواع عمليات النصب العقاري في مصر
- بيع عقارات وهمية:
- يقوم المحتالون بتسويق عقارات غير موجودة أو غير مطروحة للبيع. يمكن أن يكون العقار في مرحلة بناء متقدمة أو لم يتم بناؤه بعد، ولكنهم يعرضونه للبيع بأسعار مغرية لجذب المشترين.
- التلاعب في الأوراق القانونية:
- في هذه الحالة، يقوم المحتالون بتقديم أوراق ومستندات مزورة مثل عقود ملكية مزيفة أو شهادات تصاريح بناء غير قانونية، بهدف إقناع المشتري بشراء عقار يبدو قانونيًا وهو في الواقع غير قانوني.
- التحايل على الأسعار:
- يتم الإعلان عن عقارات بأسعار مغرية للغاية مقارنة بالأسعار السائدة في السوق. لكن، في كثير من الأحيان، لا يتم توثيق هذه الصفقات بشكل قانوني أو تكون العقارات غير مطابقة للوصف المقدم.
- النصب من خلال شركات وهمية:
- يقوم بعض الأشخاص بإنشاء شركات عقارية وهمية، حيث يروجون لمشروعات ضخمة أو عقارات بأسعار منخفضة للغاية. في النهاية، عندما يقوم الضحايا بدفع الأموال، تختفي هذه الشركات، ولا يتم تسليم العقارات كما تم الاتفاق.
- الضغط على المشتري لإتمام الصفقة بسرعة:
- أسلوب شائع في عمليات النصب العقاري هو إلحاح البائع على المشتري لإتمام الصفقة بسرعة ودفع مبلغ كبير كمقدم أو كامل المبلغ دون إعطائه الفرصة للتحقق من صحة المستندات أو المعاملات.
- التحايل باستخدام وسطاء عقاريين غير موثوقين:
- يتعامل بعض المحتالين مع وسطاء عقاريين غير مرخصين أو غير معتمدين، بحيث يتم استغلال هذه الفجوة للحصول على الأموال من الضحايا عبر تأكيدات وهمية حول العقار المعروض.
- عدم تسليم العقار في الوقت المتفق عليه:
- بعض المحتالين يعرضون عقارات للبيع على أن تسلم في وقت معين، وعندما يدفع المشتري المبلغ بالكامل، يتبين أن العقار غير موجود أو تم تأجيل تسليمه عدة مرات بحجج واهية.
ويمكنك التعرف علي 34 من أفضل شركات العقارات في مصر
كيفية كشف عمليات النصب العقاري في مصر
كشف عمليات النصب العقاري يتطلب درجة عالية من اليقظة والوعي من المشتري أو المستثمر. هناك عدة أساليب شائعة يستخدمها المحتالون في السوق العقاري المصري للتلاعب بالمشترين، ولذلك من المهم معرفة هذه الأساليب وكيفية التعامل معها.
أساليب النصب العقاري الأكثر شيوعًا
1. صفقات وأسعار غير واقعية
تعد الأسعار غير الواقعية واحدة من أبرز العلامات التي تشير إلى وجود عملية نصب عقاري. عندما تعرض عقارات بأسعار أقل بكثير من الأسعار السائدة في السوق أو مقارنة مع مناطق مشابهة، قد تكون هذه عملية احتيال. هذه الأساليب غالبًا ما تستهدف المستثمرين الذين يبحثون عن فرص ربح سريعة أو المشترين الذين لا يمتلكون خبرة كافية.
كيفية كشف ذلك:
- المقارنة مع السوق المحلي: يجب دائمًا مقارنة سعر العقار مع أسعار العقارات المشابهة في المنطقة نفسها. إذا كان السعر منخفضًا جدًا، فهذا قد يكون علامة على وجود مشكلة.
- البحث عن عقارات مماثلة: استخدم الإنترنت أو استشر وسطاء عقاريين موثوقين لمعرفة ما إذا كانت الأسعار التي يُعرض بها العقار معقولة أم لا.
- التحقق من السعر في المرافق: قد تكون العروض بأسعار منخفضة ناتجة عن عدم توفر خدمات أساسية مثل الكهرباء أو المياه أو الطرق المعبدة، وهي أمور يجب مراعاتها.
2. نقص المعلومات عن العقار وعدم توثيقه
إذا لم يقدم البائع أو الوسيط العقاري معلومات كافية وموثوقة حول العقار، مثل تفاصيل عن الملكية، المساحة، أو حالة العقار، فإن هذا قد يكون دليلاً على وجود عملية نصب. كما أن العقار الذي لا يحمل مستندات قانونية واضحة مثل عقد ملكية أو تصريح بناء قانوني، يجب أن يكون محط شكوك.
كيفية كشف ذلك:
- التأكد من الأوراق القانونية: يجب التحقق من أن العقار مسجل في السجل العقاري وأن هناك وثائق قانونية تثبت ملكيته.
- زيارة العقار والتحقق من حالته: إذا كان من الصعب زيارة العقار أو فحصه، فهذا قد يكون مؤشرًا على محاولة إخفاء مشاكل جوهرية.
- التحقق من وجود التراخيص اللازمة: يجب التأكد من أن العقار قد حصل على التراخيص المطلوبة من الجهات المحلية وأنه مبني وفقًا للوائح البناء.
3. إلحاح البائع والضغط على المشتري
عندما يقوم البائع أو الوسيط العقاري بالضغط على المشتري لإتمام الصفقة بشكل سريع دون إعطائه فرصة كافية للتفكير أو التحقق من التفاصيل، فهذا يعد من الأساليب الشائعة في عمليات النصب العقاري. الضغط لإتمام الصفقة قد يكون وسيلة لفرض قرارات غير مدروسة على المشتري.
كيفية كشف ذلك:
- طلب وقت للتفكير: يجب على المشتري أن يطلب دائمًا وقتًا للتفكير في الصفقة، وإذا واجه ضغطًا من البائع لإتمام الصفقة بشكل سريع، يجب أن يكون حذرًا.
- التأكد من استشارة خبير: استشارة محامي عقاري أو وسيط موثوق يمكن أن يساعد في فهم التفاصيل القانونية والتأكد من صحة الصفقة.
- التحقق من مصداقية البائع: في حال كان البائع يماطل أو يرفض تقديم معلومات تفصيلية أو يريد اختصار الإجراءات، فهذا يشير إلى احتمال وجود عملية نصب.
4. طلب مدفوعات مقدمة أو طرق دفع غير عادية
إذا طلب البائع دفع مبالغ كبيرة مقدمة قبل التوصل إلى اتفاق رسمي أو طرق دفع غير معروفة أو غير مألوفة، فقد يكون ذلك من أساليب النصب العقاري. المحتالون غالبًا ما يحاولون الحصول على أموال مقدمة دون ضمانات كافية، أو قد يطلبون تحويل الأموال عبر قنوات غير آمنة أو غير موثوقة.
كيفية كشف ذلك:
- التحقق من طريقة الدفع: تأكد من أن جميع المدفوعات تتم عبر قنوات رسمية ومقننة، مثل البنوك أو الشيكات المعتمدة.
- عدم دفع مبالغ كبيرة مقدمًا: يجب الحذر عند دفع أي مبلغ كبير قبل توقيع عقد رسمي وتوثيقه. أي طلب لدفع مبلغ كبير مقدماً دون ضمانات قانونية يجب أن يثير شكوكك.
- مراجعة تفاصيل الدفع مع محامي: يُفضل أن يتم دفع أي مبالغ تحت إشراف قانوني، وأن يكون العقد واضحًا بشأن كيفية سداد الأموال وجدول الدفع.
النصب العقاري مستريح العقارات كيف يمكنك تجنبه؟
إذا كنت مقبلًا على شراء عقار سواء للسكن أو للاستثمار فعليك الحذر جيدًا، حيث تعد خطوة بمثابة القرار المصيري الذي تضع فيه جزء كبير من أموالك إن لم تكن جميع أموالك، لذا فعليك أن تعلم الخسارة في هذا الأمر تعني خسارة فادحة.
النصب في مجال العقارات يملك أوجه عديدة تم حصرها ودراستها ولا يمكن الخروج عليها تقريبًا، ورغم ذلك تتم حالات كثيرة من النصب بسبب عدم وجود حركة دورية في مجال العقارات كما في أي مجال ضروري ويومي أخر، فستجد أن أغلب الفئات التي تتعامل في هذا المجال هي فئات مبتدئة وقد تتعامل لمرة واحدة فقط في العمر لشراء سكن للزواج وإيواء الأسرة.
من هو مستريح العقارات؟
لقب مستريح العقارات يُطلق على الشخص الذي يمارس أساليب وطرق النصب العقاري على المواطنين، وقد يقوم بعمل الآتي:
- جمع مبالغ مالية من الأشخاص بغرض استثمارها في إحدى المجالات العقارية (أراضي، وحدت سكنية وغيرها)، ثم يخلف بوعده ويسرق أموال الاستثمار.
- من الممكن أن يوهم ضحاياه ويقنعهم ببيع ممتلكاتهم العقارية وإيراد ثمنها له بغرض استثمارها والحصول على عائد شهري، وتتعدد أساليب النصب بهذا المجال على هذا المنوال.
عقوبة النصب العقاري في مصر
مستريح العقارات أو الشخص الذي فعل أيًا من الأفعال الآتية:
- الاستيلاء على سندات دين أو عروض أو نقود أو سندات مخالصة.
- الحصول على ثروة وأموال الغير بالاحتيال عليه.
- إيهام الناس بالمشاريع الكاذبة والأرباح الوهمية.
- إيهام الناس بسندات مزورة أو سندات غير صحيحة.
- اتخاذ اسم غير صحيح وكاذب بغرض خداع الناس.
- من يستخدم أرباح وهمية وخيالية لجذب الضحايا.
يُعاقب كل من فعل إحدى الأفعال السابقة بالحبس وبالمدة التي يحددها القاضي على حسب شدة الجرم، وأما من شرع في النصب العقاري ولم يتمم الأمر يُعاقب بالحبس مدة لا تزيد عن سنة.
يتعامل أغلب العملاء وخاصة الجدد منهم مع الوسيط العقاري أو السمسار، سواء كان متمثلًا في شخص أو مؤسسة أو شركة، ولابد من أن تعلم بتفاصيل أساليب التعامل مع الوسيط العقاري بالشكل الذي يضمن لك حقك.
إذًا كيف تحمي نفسك من حيل النصب العقاري؟ للإجابة على هذا التساؤل علينا مناقشة شخصية الوسيط العقاري بشيء من التفصيل كونه الوسيلة الشائعة لشراء أو إيجار عقار.
لماذا تتعامل مع وسيط عقاري؟
يقوم السمسار بدور مهم في عمليات البيع والشراء والإيجار للعملاء في المجال العقاري، فهو حلقة الوصل بين العميل وصاحب العقار ويسهل الكثير من الأمور في هذه النوعية من التعاملات.
رغم تجنب الكثيرون في الفترة الأخيرة التعامل مع الوسطاء العقاريين بسبب تعرضهم للنصب، إلا أنه لا يمكن تجاهل دورهم البارز الذي ينبعث من خبرتهم الكبيرة في الوسط العقاري، فهم أفضل الأشخاص الذين على دراية بطلبك وبإمكانهم تنفيذه لك كما تريد، لذا سنناقش مميزات الوسيط العقاري وكيفية التعامل معه.
مميزات الوسيط العقاري
- سيقدم لك يد العون كونه على علم بعقارات المنطقة ومساحاتها وأسعارها، كما يعتبر على علم بمميزات وعيوب المنطقة والوحدات السكنية.
- يملك الخبرة اللازمة التي تؤهله عقد صفقة جيدة ترضي جميع الأطراف بالأسعار المناسبة لهم.
- سيساعدك بخصوص الأوراق القانونية المتعلقة بالعقارات وأمور البيع والشراء.
- من الممكن أن تتعامل مباشرة مع مالك العقار، لكن الوسيط يملك الوقت اللازم للتفاوض كونه عمله الأساسي على عكس المالك الذي لن يتاح لديه في الغالب هذا الوقت.
شروط التعامل مع الوسيط العقاري
حتى تحمى نفسك وتتجنب المواقف التي قد تعرضك للوقوع في فخ النصب العقاري، عليك وضع عدة شروط وخطوات تمشي على هداها عند تعاملك مع السمسار وتتمثل في الآتي:
1. اختر وسيطك بعد فحص ودراسة
عليك السؤال عن أفضل وسيط بالمنطقة وإذا اخترت واحدًا بالفعل للتعامل معه، عليك معرفة تاريخه في السوق العقاري ومعرفة صفقاته السابقة وسمعته بين الناس، وعليك العلم بأن أي شخص من الممكن أن يصبح وسيطًا عقاريًا إذا أمتلك الخبرة اللازمة ورخصة مزاولة المهنة التي لا تتطلب مجهودًا كبيرًا.
2. لا تتعامل بثقة زائدة
هناك مبدأ في الحياة يدعوك للوسطية في قراراتك عامة وليس في التعاملات العقارية فقط، فلا يحق لك نزع الثقة من الشخص الذي تتعامل معه، ولا يمكن أن تعطيه ثقة زائدة تمكنه من استغلالك.
في الغالب ستجد معاملة ودودة جدًا من السمسار ولا ضير في مبادلته نفس المعاملة، لكن تذكر أن المعاملة معه تجارية بحتة وليس تعامل بين أصدقاء لذا لن يكلف نفسه كثيرًا بأن يحصل لك على سعر زهيد وإن أقنعك بعكس هذا.
3. تعامل بحذر ولا تكشف أسرارك
الحوارات الكلامية هي سلاح كلًا منكما على طاولة التفاوض، لذا اقتني كلماتك جيدًا ولا تكشف جميع أوراقك للوسيط فإذا أعجبك العقار وكنت لا ترى أفضل منه لا تظهر هذا الأمر حتى لا يصبح ورقة ضغط عليك وتتسبب في الحصول على العقار بثمن أعلى من سعره الحقيقي أو تتعرض لـ النصب العقاري.
4. افحص أوراق التعاقد جيدًا
لا تقم بالتوقيع على أي ورقة تُعرض عليك دون قراءتها ومعرفة محتواها، ومن الأفضل أن تستعين بمحامي وخاصة إذا كنت لا تملك الخبرة الكافية.
5. لا تدفع أكثر من العمولة المناسبة
النصب العقاري
يتقاضى السمسار جزءًا من ثمن الصفقة نظير عمله أو من الممكن أن تكون العمولة ثابتة ولا تدخل في ثمن الصفقة، وبشكل عام لا تدفع له أكثر من العمولة المستحقة والشائعة بالمنطقة ومن الأفضل أن تتفق معه على القيمة قبل التفاوض.
المجال العقاري لا تتم فيه صفقات عادية أو زهيدة الأسعار، لذا لا يمكنك الدخول في السوق العقاري دون التزود بالخبرة اللازمة وإلا تعرضت لإحدى حيل النصب العقاري، ومن الجدير بالذكر أن اختيارك للوسيط العقاري الجيد تعد خطوة مهمة تعادل نصف مشوار الصفقة تقريبًا.
ماذا تفعل إذا كنت من ضحايا النصب العقاري؟
إذا كنت قد تعرضت لعملية نصب عقاري، فمن المهم التصرف بسرعة واتخاذ الإجراءات المناسبة لحماية حقوقك واسترداد أموالك إن أمكن. إليك بعض الخطوات التي يجب اتباعها إذا كنت ضحية لعملية نصب عقاري في مصر.
خطوات مهمة للتعامل مع الضحايا:
- جمع الأدلة والمستندات:
- أول خطوة يجب أن تتخذها هي جمع كافة الأدلة التي تدعم شكواك. يشمل ذلك العقود، الرسائل، الفواتير، المراسلات الإلكترونية، أو أي مستندات أخرى تتعلق بالصفقة.
- إذا كان لديك أي شهادات أو دليل فيديو (مثل تسجيلات للاتصالات مع البائع أو الوسيط)، حاول جمعها أيضًا.
- تجميد أي مدفوعات إضافية:
- إذا كنت قد دفعت أي مبالغ مالية على أمل إتمام الصفقة، تجنب دفع أي أموال إضافية قبل اتخاذ إجراءات قانونية. لا تستمر في الدفع تحت أي ضغط من البائع أو الوسيط.
- التواصل مع البائع أو الوسيط العقاري:
- في بعض الحالات، يمكن أن يكون التواصل المباشر مع البائع أو الوسيط العقاري خطوة أولى لحل المشكلة. قد يكون هناك سوء تفاهم أو تأخير بسيط.
- إذا كان المحتال قد اختفى أو لم يرد على محاولاتك للتواصل، فهذا يعد مؤشرًا على أن الصفقة قد تكون احتيالية.
- استشارة محامي متخصص:
- من الضروري أن تتوجه إلى محامي متخصص في القضايا العقارية. سيكون المحامي قادرًا على تقديم النصائح القانونية حول حقوقك وكيفية اتخاذ الإجراءات القانونية ضد المحتالين.
- يمكن للمحامي أيضًا أن يساعدك في جمع الأدلة وتقديم شكوى قانونية ضد المتورطين.
- تجنب التصرف بشكل عاطفي:
- من السهل أن يشعر الشخص بالإحباط أو الغضب بعد اكتشاف أنه ضحية لعملية نصب عقاري. لكن التصرف بشكل عاطفي قد يؤدي إلى اتخاذ قرارات غير مدروسة. حافظ على هدوئك وتابع الإجراءات القانونية بعقلانية.
كيفية الإبلاغ عن النصب العقاري في مصر:
- الإبلاغ إلى الشرطة:
- أول خطوة يجب أن تتخذها في حال اكتشاف عملية نصب عقاري هي التوجه إلى أقرب قسم شرطة وفتح محضر ضد الشخص أو الشركة التي تسببت في الاحتيال.
- ستقوم الشرطة بالتحقيق في شكواك وقد تقوم بتوجيه التهم إلى المحتالين. تأكد من تقديم جميع الأدلة التي جمعتها لإثبات تعرضك للنصب.
- الإبلاغ إلى جهاز حماية المستهلك:
- يمكن تقديم شكوى إلى جهاز حماية المستهلك في مصر إذا كنت قد تعرضت لعملية نصب تتعلق بالمنتجات أو الخدمات العقارية.
- يمكن لجهاز حماية المستهلك متابعة الشكاوى وتقديم المساعدة للمستهلكين المتضررين.
- الإبلاغ إلى النقابة العامة للعقاريين:
- إذا كان الشخص أو الوسيط العقاري الذي تعرضت للاحتيال عن طريقه مسجلًا في نقابة العقاريين، يمكنك الإبلاغ عنهم للنقابة للتحقق من وضعهم المهني وفرض عقوبات إن لزم الأمر.
- قد تقوم النقابة باتخاذ إجراءات تأديبية ضد الأعضاء المخالفين.
- رفع دعوى قضائية:
- إذا لم تتمكن من استعادة حقوقك من خلال الإجراءات السابقة، يمكنك رفع دعوى قضائية ضد المحتالين. إذا ثبتت الجريمة، قد تحصل على تعويض مالي.
- التواصل مع الجمعيات المعنية:
- هناك بعض الجمعيات التي تعنى بحماية المستهلك ومكافحة عمليات النصب العقاري. التواصل مع هذه الجمعيات يمكن أن يساعد في نشر الوعي وتحقيق العدالة.
