تُعد ضريبة التصرفات العقارية من أهم الالتزامات القانونية والمالية التي تواجه أي شخص يقوم ببيع أو شراء أو نقل ملكية العقارات في مصر، فهي تمثل جزءًا من منظومة الضرائب التي تهدف إلى تنظيم السوق العقاري وضمان شفافية التعاملات. ومع ازدياد حركة الاستثمار العقاري وارتفاع عدد المعاملات، أصبح من الضروري لكل مالك عقار أو مستثمر أن يكون على دراية تامة بأحكام هذه الضريبة وشروط تطبيقها، لتفادي أي مشكلات قانونية أو مالية مستقبلية.
إلى جانب الضريبة نفسها تشكل مسألة صحة التوقيع والمستندات الرسمية عاملاً حيوياً لضمان سريان التصرف العقاري بشكل قانوني، إذ أن أي نقص أو خطأ في المستندات قد يؤدي إلى تأجيل أو رفض تسجيل المعاملة. ومن هذا المنطلق، يركز هذا المقال على 7 أحكام وشروط رئيسية تخص ضريبة التصرفات العقارية وصحة التوقيع، والتي يجب على كل متعامل في السوق العقاري معرفتها بدقة، سواء كان مشتريًا أو بائعًا أو وسيطًا، لضمان إتمام المعاملات بصورة قانونية سليمة، مع الحفاظ على حقوق جميع الأطراف المعنية.
ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟
ضريبة التصرفات العقارية هي نوع من الضرائب التي تفرضها الدولة على التصرفات القانونية التي تشمل نقل ملكية العقارات أو الأراضي، سواء كانت مباني أو أراضي وتفرض هذه الضريبة على قيمة التصرف العقاري الذي يتم بين الأطراف، مثل البيع أو التنازل أو الهبة.
تعريف الضريبة ومتى يتم تطبيقها
- تعريفها:
ضريبة إلزامية تُفرض على الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين عند بيع أو نقل ملكية العقار وتعتبر إحدى الوسائل التي تعتمدها الحكومة لزيادة الإيرادات العامة وتعزيز العدالة الضريبية. - متى يتم تطبيقها؟
- عند تسجيل العقار في الشهر العقاري.
- عند بيع عقار مبني أو قطعة أرض بغض النظر عن استخداماتها.
- تشمل عمليات البيع المباشر، أو التنازل بعوض أو بدون عوض (مثل الهبة).
- من المسؤول عن سدادها؟
- البائع هو المسؤول قانونيًا عن سداد ضريبة التصرفات العقارية، وليس المشتري.
امتلاك العقارات أو بيعها او شرائها او هبها لاى شخص اخر، يفرض عليها ضريبة التصرفات العقارية وصحة التوقيع وتلك الضريبة ليست حديثة العهد بل عرفت منذ وزمن بعيد ويتم فرضها على الشخص الذى يقوم بالتصرف في العقار ، ولكن استحدث القانون المصري بعض التعديلات عليها وتم فرض بعض من العقوبات الخاصة بمن يقوم بالتهرب منها.
أهداف ضريبة التصرفات العقارية
- تحقيق العدالة الضريبية وضمان المساواة بين المواطنين.
- ضبط سوق العقارات والحد من العمليات غير الرسمية.
- تعزيز موارد الدولة من خلال فرض ضرائب على التصرفات الكبيرة في القطاع العقاري.
نص قانون ضريبة التصرفات العقارية رقم 91 لسنة 2005
جاءت ضريبة التصرفات العقارية ضمن القانون رقم 91 لسنة 2005 الخاص بالضريبة على الدخل. نصت المادة (42) من القانون على ما يلي:
- النسبة المفروضة:
يتم فرض نسبة 2.5% من إجمالي قيمة التصرف العقاري بدون أي خصومات أو استثناءات. - الإعفاءات:
يعفى من الضريبة:- التصرفات بين الورثة لاقتسام التركة.
- تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال الشركات.
- تقادم الضريبة:
أشار القانون إلى إمكانية سقوط الضريبة في حالة مرور 5 سنوات على تاريخ التصرف دون مطالبة بها، وذلك بشرط عدم تسجيل العقار أو إثبات التصرف قانونيًا. - الإجراءات القانونية:
يجب على البائع تقديم طلب احتساب وسداد الضريبة في مصلحة الضرائب العقارية.
علاقة ضريبة التصرفات العقارية بصحة التوقيع
صحة التوقيع هي إجراء قانوني يهدف إلى إثبات صحة توقيع الأطراف على عقد معين ولكنه لا يُثبت مضمون العقد أو نقل الملكية ورغم ذلك هناك ارتباط بين ضريبة التصرفات العقارية وإجراءات صحة التوقيع حيث يُمكن أن تفرض الضريبة عند وجود تصرفات عقارية يتبين من خلالها نقل ملكية العقار أو التصرف فيه.
هل ضريبة صحة التوقيع عليها ضرائب؟
- لا تفرض ضريبة التصرفات العقارية مباشرة بسبب صحة التوقيع.
صحة التوقيع هي إجراء قانوني مستقل ولا يؤدي بمجرده إلى فرض الضريبة لأن هذا الإجراء لا يثبت نقل الملكية أو التصرف في العقار. - متى تفرض الضريبة في حالات صحة التوقيع؟
تفرض ضريبة التصرفات العقارية إذا تبين من خلال العقد الموثق بصحة التوقيع أن هناك نقل للملكية أو تصرف عقاري خاضع للضريبة مثل البيع أو التنازل بعوض أو بدون عوض.
الحالات التي تشملها ضريبة التصرفات العقارية عند صحة التوقيع
- عقود البيع:
إذا كان العقد المقدم لصحة التوقيع ينص صراحة على بيع العقار، فإن هذه الحالة تخضع لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5% من إجمالي قيمة البيع. - التنازل عن العقار:
إذا تم توثيق تنازل عن ملكية العقار لأي طرف آخر، سواء بعوض أو بدون عوض، يتم فرض الضريبة. - التصرفات العقارية التي تنقل الملكية:
تشمل كل تصرف يؤدي إلى نقل ملكية العقار من شخص إلى آخر، مثل الهبة أو البيع الجزئي للعقار. - عدم تسجيل العقار:
حتى لو لم يتم تسجيل العقار في الشهر العقاري، لكن تم إثبات نقل الملكية من خلال صحة التوقيع، فإن الضريبة تكون واجبة.
أين تدفع ضريبة التصرفات العقارية وما هي نسبتها
يتم تقدير الضريبة بواقع 2.5 % من ثمن العقار محل التصرف ويتم دفعها خلال 30 يوم من بدء التصرف في العقار محل النقاش بالتوجه إلى مأمورية الضرائب الموجودة في كل محافظة التابع لها المتصرف في العقار، وذلك طبقا لنص القانون رقم 91 لعام 2005، والذي ضم إلى القانون رقم 158 لعام 2018 ، ونص التعديل ورد فيه مايلي:
- لن يتم تخفيض نسبة 5 المفروضة على العقار سواء مبنى او قطعه ارض سوف يتم البناء عليها.
- سوف تفرض الضريبة على اى تصرف سواء كان كامل العقار أو جزء منها و حتى وحدة سكنية واحدة فقط.
- ايضا حدد القانون أن سواء كان عقد التصرف مشهر بالشهر العقارى ام لا سوف يخضع ايضا احتساب قيمة الضريبة.
الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية وصحة التوقيع
- يتم استثناء كل من الوارث الذى انتقل الى ملكيته تلك العقارات عن طريقة الميراث الشرعي من أحد والديه.
- كما يستثنى من ذلك إذا تم تقديم عقار ما كانه حصة للمشاركة في اقامة مشروع ما عليه اي انه يعتبر حصة عينية من رأسمال المشروع المساهم فيه.
- ايضا يستثنى كافة التبرعات، والعقارات التى انتقلت ملكيتها لأشخاص آخرين عن طريق الوه.
- كما يستثنى جميع العقارات التى آلت للمنفعة العامة، أو التبرع بها لاى جهاز حكومة بالدولة.
تعرف على 6 مناطق من أفضل أحياء القاهرة للسكن.
ضريبة التصرفات العقارية وصحة التوقيع للشركات
يخضع الأفراد المتصرفون في العقار لتلك الضريبة فقط وليس الشركات، حيث اذا تم الانتفاع بعقار ما كأساس لإقامة شركة ما لن يتم احتساب ضريبة عقارية على مقر الشركة الان ، ولكن سوف يتم خضوع المكان لضريبة أخرى وتسمى بضريبة الكسب التجاري ويتم دفعها مرة واحدة في السنة.
هل ضريبة التصرفات العقارية وصحة التوقيع على البائع أم المشتري
من المعروف أن المتصرف أي البائع هو من يتحمل دفع الضريبة العقارية، ولكن يمكن أن يتم الاتفاق بأن يتحملها المشترى ولكن هذا لابد من إيضاحها بالعقد المبرم بينهما.
عقوبة عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية
يحظر القانون الجديد اى تعامل مع اى عقار وردت عليه ضريبة عقارية ولم يقم المتصرف فيه بالسداد بعد أن تتوقف كافة التعليمات على ذلك العقار حتى يتم سداد قيمة مبلغ الضريبة بالكامل ومن بين الأعمال التى يتم إيقافها لحين السداد، دعاوى صحة التوقيع، نقل الملكية، توصيل المرافق ، تسجيل العقود.ضريبة ضريبة التصرفات العقارية وصحة التوقيع
أحكام وشروط ضريبة التصرفات العقارية
- يتم فرضها على اى تصرف في كل عقار مبنى سواء بيعه أو تأجيره.
- لا يتم فرض الضريبة على تصرف في عقار داخل القرى والكفور.
- يتم فرض الضريبة من خلال المعاينة على الطبيعة أو المستندات.
- لابد وان يكون التصرف مادى في تاريخ محدد .
- لا تعمل بمبدأ السنوية أو الربح السنوي.
- يتم تسليم المتصرف ايصال السداد.
- يتم فرض غرامة تأخير على كل متصرف تأخر في السداد.
كيفية احتساب ضريبة التصرفات العقارية وصحة التوقيع
يتم تحديد قيمة ضريبة التصرفات العقارية وفقًا لتاريخ إجراء التصرف، استنادًا إلى آخر التعديلات التي أقرتها الحكومة في عام 2022.
- في حال التصرف قبل 19 مايو 2013، تُطبق الشرائح المحددة من قبل مصلحة الضرائب العقارية:
- الشريحة الأولى: للعقود بقيمة 250 ألف جنيه أو أقل، تبلغ الضريبة 1,500 جنيه.
- الشريحة الثانية: للعقود بين 150 ألف و500 ألف جنيه، الضريبة 2,000 جنيه.
- الشريحة الثالثة: للعقود بين 500 ألف ومليون جنيه، الضريبة 3,000 جنيه.
- الشريحة الرابعة: للعقود التي تتجاوز مليون جنيه، الضريبة 4,000 جنيه.
- في حال التصرف بعد 19 مايو 2013، يتم تطبيق قانون ضريبة الدخل رقم 91 بنسبة 2.5% من قيمة البيع، بحيث يتحمل المتصرف العقاري دفع الضريبة بالكامل دون نقلها إلى المشتري. على سبيل المثال، عند بيع وحدة سكنية بقيمة 2 مليون جنيه، تصل قيمة الضريبة إلى 50,000 جنيه، أي 2.5% من إجمالي قيمة البيع.
هذا النظام يضمن وضوحًا في احتساب الضريبة ويُسهّل على المكلفين معرفة المبالغ المستحقة بدقة وفق قيمة العقار وتاريخ التصرف.
غرامة ضريبة التصرفات العقارية
- يتم دفع ضريبة العقارات سنويًا في الأول من يناير. يتم الدفع على قسطين متساويين، الأول حتى نهاية يونيو والثاني حتى نهاية ديسمبر. يجوز للمكلف دفع المبلغ الضريبي بالكامل في تاريخ دفع القسط الأول.
- في بعض الأحيان، يواجه أصحاب المنازل مشاكل مالية ولا يمكنهم دفع ضرائب ممتلكاتهم نتيجة لذلك. إذا حدث ذلك لك، فقد ينتهي بك الأمر، للأسف، إلى فقدان منزلك. على وجه التحديد، يمكن لمصلحة الضرائب المحلية أن تضع رهنًا على منزلك وتفرض بيعه في النهاية، تمامًا مثل بيع الرهن.
- ومع ذلك، عادة، لن يحدث ذلك على الفور. بدلاً من ذلك، ستبدأ سلطة الضرائب المحلية في فرض فائدة على ضرائبك غير المدفوعة، ولكن إذا كنت قادرًا على اللحاق بالركب في إطار زمني قصير نسبيًا، فيمكنك تجنب العواقب القاسية.
- إذا كان التأخير في دفع الضرائب بسبب مصلحة الضرائب العقارية؛ لا يتم فرض أي غرامة لأن غرامة التأخير المنصوص عليها في البند 27 من القانون تنص على أن الغرامة لا تُدفع إلا في حالة تأخر دافع الضرائب.
تقسيط ضريبة التصرفات العقارية
- إذا كنت تعاني من ضائقة مالية، فيمكنك أيضًا محاولة التقدم بطلب للحصول على إعفاء من ضريبة الأملاك. قد تكون مؤهلاً للحصول على ترتيب أقساط، حيث تدفع ضرائب الممتلكات الخاصة بك بمرور الوقت بدلاً من دفع مبلغ مقطوع (عادةً، تكون ضرائب الملكية مستحقة كل ثلاثة أشهر).
- تسمح خطة التقسيط لدافعي الضرائب بدفع ضرائب العقارات والممتلكات الشخصية المادية على أربعة أقساط على مدار العام. بالنسبة للعديد من دافعي الضرائب، يعد تقسيم فاتورتهم الضريبية إلى أربع مدفوعات أصغر طريقة مفيدة لإدارة ميزانية أسرهم. يحصل المشاركون في خطة التقسيط على خصم يقارب 5٪ من إجمالي فاتورتهم الضريبية
تقادم ضريبة التصرفات العقارية وصحة التوقيع
- تقادم حق المطالبة باسترداد الضرائب والرسوم بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ دفعها. 337/2 مدني. شرطة. أن المبلغ المحصل من الدولة قد تم دفعه كضريبة أو رسم، وأنه تم تحصيله بشكل غير قانوني.
- تقادم الدين الضريبي للمكلف الذي لم يقدم إقرارًا. يسري مفعوله من تاريخ إخطار المصلحة بمزاولة النشاط. ولم يحدد المشرع شكل الإخطار. النظر في المعلومات الواردة في مذكرة بدء النشاط ومحضر مناقشة المكلف، ليتم إثبات البيانات من قبل المأمور على شكل إشعار. المواد 97 و97/1 (مكرر) من القانون 14 لسنة 1939، 174، 176، 157 لسنة.
صيغة دعوى براءة ذمة من ضريبة تصرفات عقارية
السيد الاستاذ المستشار / رئيس محكمة القضاء الإداري ونائب رئيس مجلس الدولة
تحية طيبة وبعد ،،،،،
مقدمة لسيادتكم السادة /
- ………………………………
- ……………………………….
- …………………….………..
والمقيمون في ………………………………. ومحلهم……………………………….
ضــــد السيد الاستاذ الدكتور / وزير المالية بصفته الرئيس الاعلى لمصلحة الضرائب المصرية
الموضــوع بتاريخ …………..
والأن وبعد أن وصلنا إلى نهاية المقال وتوضيح كافة المعلومات عن ضريبة التصرفات العقارية وصحة التوقيع لابد من التنويه على كل متصرف أن يقوم بالتحقق دوما من التزاماته لأنه المسؤول الوحيد على تطبيق تلك القوانين، وحتى لا يتعرض لتحمل غرامة مقابل التأخير.
نص قانون ضريبة التصرفات العقارية 2018
في عام 2018، تم تعديل المادة رقم (42) من القانون رقم (91) لسنة 2005 بموجب القانون رقم (158)، مع الحفاظ على معدل ضريبة التصرفات العقارية عند 2.5% من قيمة العقار، دون أي زيادة. جاء التعديل لتسهيل تنفيذ القانون وحل العقبات التي كانت تعيق تحصيل الضرائب المستحقة.
أهم ما جاء في نص القانون:
- يمكن قانونياً نقل عبء ضريبة التصرفات العقارية إلى المشتري بالاتفاق بين الطرفين عند تحرير العقد.
- تلتزم الجهات الحكومية، مثل مكاتب الشهر العقاري وشركات المياه والكهرباء، بعدم تقديم خدمات للعقار إلا بعد تقديم ما يثبت سداد الضريبة.
- الهدف من التعديل هو تبسيط الإجراءات وضمان تحصيل الضرائب المستحقة دون فرض أي زيادة إضافية على قيمة العقارات.
ما الفرق بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية؟
تُطبق الضريبة العقارية على الوحدات المبنية المملوكة للغير، وتقوم مصلحة الضرائب العقارية بتحصيلها سنويًا بنسبة 10% من صافي قيمة الإيجار للوحدة. ويُعفى من هذه الضريبة السكن الخاص الذي يقيم فيه المواطن وعائلته بشكل دائم، شريطة ألا تتجاوز قيمته 2 مليون جنيه مصري.
أما ضريبة التصرفات العقارية فتُفرض عند قيام مالك العقار بالتصرف فيه أو الانتفاع به، ويتم تحصيلها من قبل مصلحة الضرائب المصرية وفق الشروط والضوابط المحددة لها.
أهم النقاط:
- الضريبة العقارية سنوية على العقارات المبنية وتُحسب من صافي قيمة الإيجار.
- الإعفاء للسكن الخاص الذي يقيم فيه المالك وأسرته إذا كانت قيمته أقل من 2 مليون جنيه.
- ضريبة التصرفات العقارية تُفرض عند البيع أو الانتفاع بالعقار.
- التحصيل يتم بواسطة مصلحة الضرائب المصرية وفق القوانين والضوابط المنظمة.
ما هي الحالات المعفية من ضريبة التصرفات العقارية؟
تتضمن حالات ضريبة التصرفات العقارية عدة تصرفات محددة، وتشمل بيع أو نقل ملكية العقارات في القرى، بالإضافة إلى نزع الملكية لأغراض التحسين أو المنفعة العامة. كما تشمل البيوع الجبرية بكافة أنواعها سواء كانت قضائية أو إدارية، والتصرف بالعقارات بالهبة أو التبرع للحكومة لإنشاء مشروعات ذات منفعة عامة، وكذلك التصرف بالوصية أو الهبة أو التبرع للأصول أو الفروع أو الأزواج، والتبرعات للأشخاص الاعتبارية. كما تشمل الضريبة تصرفات الورثة قبل تاريخ 26 يوليو 2018، وتقديم العقار كحصة عينية مقابل المساهمة في رأس المال لشركة، بشرط عدم التصرف في الأسهم لمدة خمس سنوات.
أهم النقاط:
- البيع أو نقل ملكية العقارات في القرى.
- نزع الملكية لأغراض التحسين أو المنفعة العامة.
- البيوع الجبرية القضائية والإدارية.
- الهبة أو التبرع للحكومة لإنشاء مشاريع عامة.
- الهبة أو الوصية للأصول، الفروع، أو الأزواج.
- التبرع للأشخاص الاعتبارية.
- تصرفات الورثة قبل 26 يوليو 2018.
- تقديم العقار كحصة عينية مقابل رأس المال مع شرط عدم التصرف في الأسهم لمدة 5 سنوات.
آخر تعديلات قانون ضريبة التصرفات العقارية
تم تعديل قانون ضريبة التصرفات العقارية في مصر مؤخرًا بهدف تسهيل الإجراءات وتقليل العبء الضريبي على المواطنين، وذلك من خلال مجموعة من التعديلات التي أقرتها الحكومة حتى منتصف عام 2025.
أهم ما جاء في التعديلات:
- رفع حد الإعفاء الضريبي للعقارات السكنية الخاصة من 24 ألف جنيه إلى 50 ألف جنيه سنويًا من صافي القيمة الإيجارية، لتخفيف العبء عن أصحاب الدخول المتوسطة.
- منح مصلحة الضرائب صلاحية إلغاء الضريبة تلقائيًا في حال تهدم العقار أو تعذر الانتفاع به لأسباب قهرية، دون الحاجة لتقديم طلب من المكلف.
- إسقاط ديون الضريبة ومقابل التأخير في حالات استثنائية، مثل وفاة المكلف دون ترك أموال، أو الإفلاس بحكم نهائي، أو مغادرة المكلف البلاد لمدة 10 سنوات دون أموال داخل مصر.
- وضع حد أقصى لمقابل التأخير لا يتجاوز أصل الضريبة، مع منح مهلة ثلاثة أشهر لسداد أصل الدين والإعفاء من مقابل التأخير، مع إمكانية تمديدها مرة واحدة فقط.
- التوسع في استخدام النماذج الإلكترونية، حيث أصبح الإقرار الضريبي موحدًا لجميع العقارات المملوكة أو المستغلة من قبل المكلف، مع اعتماد الإيصالات الإلكترونية ذات الحجية القانونية.
- تطوير إجراءات الطعن الضريبي، بما يتيح تقديم الطعن إلكترونيًا خلال مدة زمنية محددة قبل انتهاء التقدير، وإلغاء صلاحية بعض الجهات في الطعن داخليًا لتقليل التنازع الإداري.
تعكس هذه التعديلات توجه الدولة نحو تحسين مناخ الاستثمار العقاري، وتسهيل الالتزام الضريبي، وتقليل النزاعات المرتبطة بالإجراءات الورقية والتقديرات السابقة، مع تعزيز الاعتماد على الخدمات الرقمية.
