هل تساءلت يوماً من المسؤول عن صيانة المصعد عند تعطله، أو من يتولى دفع فواتير الكهرباء الخاصة بمدخل العمارة؟ هنا يظهر الدور المحوري لما يُعرف بـ اتحاد الملاك. إن السكن في عقار مشترك لا يقتصر فقط على امتلاك مفتاح شقتك، بل يمتد ليشمل مسؤولية مشتركة عن كافة المرافق التي تضمن راحتك وسلامة المبنى.
في ظل التوسع العمراني الكبير الذي تشهده مصر، خاصة في المدن الجديدة مثل العاصمة الإدارية الجديدة والتجمع الخامس، أصبح تأسيس اتحاد ملاك ضرورة قانونية وإدارية ملحة وليس مجرد رفاهية. هذا المقال هو دليلك الشامل لفهم قانون اتحاد الملاك، كيفية التأسيس، وحلول المشكلات الشائعة، لضمان استثمارك العقاري وراحة بالك.
ما هو اتحاد الملاك
اتحاد الملاك هو تجمع قانوني يضم مالكي وحدات عقارية في مشروع معين، مثل المباني السكنية أو المجمعات التجارية، بهدف إدارة العقار بشكل جماعي. يهدف الاتحاد إلى تحقيق التعاون بين الملاك لضمان الحفاظ على الممتلكات المشتركة، مثل المرافق العامة، المساحات الخضراء، وأي خدمات أخرى. يتولى الاتحاد مسؤوليات متعددة، تشمل تنظيم الاجتماعات، وضع الميزانيات، الإشراف على الصيانة، فضلاً عن فض النزاعات بين الملاك. يساهم اتحاد الملاك في تحسين جودة الحياة داخل العقار وتعزيز القيمة الاستثمارية للملكية من خلال تنظيم الأمور المالية والإدارية وفقاً للقوانين واللوائح المحلية.
تعرف علي تفاصيل قانون الإيجار القديم للمحلات 2024.
المفهوم والتاريخ لاتحاد ملاك العمارة
دور جمعيات ملاك العقار في المجتمع العقاري مهم جدا لخلق بيئة تعايش مستدامة، نظرًا لأنه يساهم في نهاية المطاف في توفير الراحة والأمان، تتعاون جمعية الملاك مع جميع مالكي الوحدات ذات الملكية المشتركة (الشقق والكبائن والفيلات في المناطق السكنية المغلقة والوحدات التجارية)، والجزء المشترك له تأثير على العقار نفسه لذلك يعتمد نجاح أي جمعية على العناصر الخمسة الرئيسية:
- إدراك ملكية القطاع العقاري وتصنيفه وأهمية الشق العام المنصوص عليه في قانون الإدارة وحقوق المالك.
- يمكن أن تحتفظ المشاركة في المؤتمر بحقك في التصويت على قرارات الجمعية وتضمن درجة عالية من الشفافية.
- تحديد طريقة الاتصال بين المالك وأعضاء مجلس الإدارة.
- وضع إستراتيجية واضحة لمشاركة اتحاد الملاك للعقار وجميع الملاك ولصورة المجمع العقاري.
- تحديد منطقة الدفع حسب الخطة الموضوعة والمعتمدة من الجمعية العمومية، والالتزام بكافة المخططات، ويلتزم جميع المالكين أيضًا بدفع الرسوم المقررة لهم في الوقت المحدد.
قانون اتحاد الملاك في مصر (اتحاد الشاغلين)
يستند تنظيم العلاقة في العقارات المشتركة في مصر بشكل أساسي إلى قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008. هذا القانون وضع حداً للفوضى التي كانت تسود إدارة العقارات سابقاً، وألزم الملاك بتشكيل اتحاد لإدارة شؤونهم.
أهم بنود قانون اتحاد الملاك المصري
ينص القانون على إلزامية إنشاء اتحاد للشاغلين في أي مبنى يتكون من 5 وحدات فأكثر، أو يضم 5 شاغلين فأكثر. وتتمثل أهم البنود فيما يلي:
- الشخصية الاعتبارية: يتمتع الاتحاد بشخصية اعتبارية مستقلة تؤهله لفتح حساب بنكي والتقاضي أمام المحاكم.
- الجمعية العمومية: تتكون من جميع شاغلي العقار (ملاكاً أو مستأجرين)، وهي السلطة العليا في اتخاذ القرارات.
- الاشتراكات والالتزامات: يحدد القانون ضرورة دفع اشتراكات دورية للصيانة، ويعطي الاتحاد الحق في اتخاذ إجراءات قانونية ضد الممتنعين.
ما الذي يضمنه نظام اتحاد الملاك للعقار؟
- يحمي اتحاد الملاك للعقار حقوق أصحاب العقارات وملاك الأراضي، ويحافظ على علاقات حسن الجوار بين أعضاء نفس العقار، بحيث يصبح جميع مالكي الوحدات العقارية شركاء في الأجزاء العامة مثل: الحدائق والأسطح والأسوار والجراجات وما إلى ذلك، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، ولكن الفرضية هي أن حصة كل مالك جزء مشترك لا يتقاسمه جميع المالكين، ويجب على كل مالك لوِحدة عقارية واحدة أو أكثر المشاركة في صيانة الأجزاء المشتركة.
- يضمن اتحاد الملاك للعقار أيضًا أن كل مالك وحدة يرغب في صيانته بشكل منتظم من أجل إلحاق الضرر بالجيران والأجزاء العامة، ولا يُسمح لأي مالك وِحدة بتجنب دفع الجزء العام للتنازل عن حصته للصيانة وإصلاحها وعدم تعريض المبنى لسلامة المبنى أو تغيير مظهره أو الإساءة إليه.
فكرة تأسيس اتحاد الملاك
إذا كان عدد الوحدات 10 أو أكثر، وكان عدد الملاك 5 أو أكثر، وعدد الوحدات أقل من 10، فإن اتحاد ملاك العمارة هي جمعية إلزامية كجمعية لإدارة العقارات تشكيل أقل من خمس جمعيات اختيارية ويوجد أيضا عقد اتحاد ملاك.
مهام رئيس اتحاد الملاك ومجلس الإدارة
لا يعتبر منصب رئيس الاتحاد منصباً شرفياً، بل هو تكليف بمسؤوليات قانونية وإدارية محددة. نجاح الاتحاد يعتمد بشكل كبير على كفاءة ونزاهة هذا المجلس.
المسؤوليات الإدارية والمالية
- إدارة الأموال: تحصيل الاشتراكات الشهرية ورسوم الصيانة وإيداعها في الحساب البنكي للاتحاد.
- الصيانة الدورية: التعاقد مع شركات صيانة المصاعد، شركات النظافة، ورعاية الحدائق.
- مسك الدفاتر: الاحتفاظ بدفاتر إيرادات ومصروفات وسجلات محاضر الاجتماعات بشكل منظم وقانوني.
التمثيل القانوني
رئيس الاتحاد هو الممثل الشرعي للعقار أمام الجهات الحكومية والقضائية. في حالة وجود نزاع مع الجيران أو تعديات على الملكية المشتركة، يكون الرئيس هو المخول برفع الدعاوى القضائية باسم الاتحاد.
مهام اتحاد الملاك للعقار
إقرار ذمة مالية مستقل تم تسجيله لدى وزارة العمل والشؤون الاجتماعية لحل نزاعات المالك وتشمل مسؤولية التعويض:
- اشتراك المالك وتبرعاته ورسوم الصيانة المُحصّلة من المالك.
- انتخاب رئيس من أعضاء الجمعية يتولى رئاسة الاجتماع وتحديد موعد الاجتماع ومتابعة قراراتهم وتمثيلهم أمام القضاء، وتكون مدة ولايته ثلاث سنوات قابلة للتجديد، ويمكن تعيين راتبه بالنشر، وإذا كان لا يستحق، يجب طرده بقرار الأغلبية.
- الجمعية هي الولي على الأملاك المشتركة، وتضمن عدم مُساءلة أحد من قبل جيرانها، وهي مسؤولة عن الضرر الذي يلحق بالجميع، ولها الحق في إزالة الضرر ومحاسبة مرتكبيه.
- بموافقة ثلاثة أرباع الملاك، يتم اتخاذ قرار بنسبة 75٪ لضمان حسن استخدام الملكية المشتركة، ويصوت كل مالك بما يتناسب مع حصته في العقار، ويكون قرار الجمعية ملزمًا لها من تاريخ التسجيل بوزارة الشؤون الاجتماعية ولا يجوز لأي مالك أن يمنع أو يوقف تنفيذ قرار الجمعية، ما لم يقتضي التنفيذ العمل في ملكه الخاص فيحق له المطالبة بالتعويض من الجمعية.
- يجوز اتحاد الملاك للعقار تخصيص مكان للاجتماع الدوري المعين حسب الحاجة وحسب رؤية أعضائه.
- تسمح الجمعية لأحد المالكين بإجراء تعديلات على الشق العام بشرط عدم الإضرار بالمالكين الآخرين وموافقة أعضاء الجمعية.
- كإجراء احترازي، تستثمر الجمعية أصولها المالية للاحتفاظ بجزء من أصولها واستخدام الباقي للتجديد أو الصيانة أو الإصلاح الضروري للمباني أو الأجزاء العامة.
مميزات اتحاد الملاك للعقار
- الحق في حماية أصحاب العقارات من أي ضرر أو خسارة في الممتلكات بسبب مالك العقار أو المستأجر.
- ابحث عن المشاكل التي يواجهها المؤجر وحاول حلها.
- تحقيق أداء أفضل تحت إشراف أجهزة الرقابة الحكومية.
- الصيانة المستمرة للعقار باستثناء دفع المالك الرسم السنوي لصيانة العقار.
- حماية الممتلكات من أي ضرر طويل الأمد.
- تأمين شراء شقق او عقار لمنع أي مخاطر قد تحدث مثل الحريق أو الفيضانات أو أي طارئ آخر.
- ضمان حسن استخدام الممتلكات.
- إدارة وصيانة الأجزاء العامة للعقار.
- تقوية العلاقات الاجتماعية بين المُلاك لضمان الحفاظ على علاقات حُسن الجوار وتشجيع العمل الجماعي.
- يتم تأسيس ممثل المالك في اتحاد ملاك المدينة، ويتم إنشاء الجمعية بين اتحاد الملاك الآخرين ومالك الفيلا في المدينة لإدارة الملكية المشتركة والمرافق العامة لجميع مالكي المدينة، وتقديم الخدمات العامة لأصحابها.
- يعتبر الاتحاد هو الوصي على الجزء العام، وبالتالي، يكون الاتحاد مسؤولاً عن الأضرار التي تلحق بجميع الأشخاص أو غيرهم.
- الدفاع عن حقوق الملاك وتمثيلهم في السلطات والمحاكم والإدارة العامة في نطاق أهداف المجلس الاتحادي.
- في نطاق الملكية المشتركة، نحن ملتزمون بصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة بين المالك.
مشاكل اتحاد الملاك وحلولها العملية
على الرغم من وجود إطار قانوني ينظم عمل اتحاد الملاك، إلا أن بعض المشكلات العملية تظل متكررة داخل العقارات السكنية. وفيما يلي أبرز هذه المشكلات مع حلول واقعية قابلة للتنفيذ:
- امتناع بعض السكان عن سداد الاشتراكات
- تُعد هذه المشكلة من أكثر التحديات شيوعًا. ويبدأ التعامل معها بمحاولات ودية للتذكير بالسداد، يليها توجيه إنذار رسمي على يد محضر في حال الاستمرار في الامتناع. وإذا لم يتم الالتزام، يحق لاتحاد الملاك قانونًا استصدار أمر أداء من قاضي الأمور الوقتية، بما يتيح الحجز على المنقولات أو الوحدة السكنية نفسها لضمان تحصيل المستحقات وفقًا لأحكام القانون.
- التعدي على واجهات العقار
- قد يقدم بعض الملاك على تغيير لون الشرفات أو إجراء تعديلات غير قانونية مثل ضم أجزاء من المنور. في هذه الحالة، يجب على رئيس اتحاد الملاك التدخل الفوري وإخطار الحي المختص، حيث تُعد هذه التصرفات مخالفة لقانون البناء، كما تؤثر سلبًا على المظهر العام للعقار وقيمته السوقية.
- سوء الإدارة المالية داخل الاتحاد
- لمواجهة هذه المشكلة، يُفضل تعيين مراقب حسابات خارجي مستقل، أو تشكيل لجنة مراجعة من قِبل السكان غير المنضمين لمجلس الإدارة، تتولى فحص الدفاتر والحسابات بشكل دوري (ربع سنوي)، بما يضمن الشفافية والانضباط المالي وحسن إدارة أموال الاتحاد
تكمن علاقة الوسيط العقاري باتحاد الملاك في التأسيس والإدارة
قد يعتقد البعض أن دور الوسيط العقاري ينتهي بمجرد توقيع عقد البيع، ولكن الحقيقة أن تكمن علاقة الوسيط العقاري باتحاد الملاك في عدة نقاط جوهرية، خاصة في المشاريع الحديثة والكمبوندات السكنية التي يسوق لها كبار المطورين.
دور الوسيط في المرحلة التمهيدية
يقوم الوسيط العقاري المحترف بتوضيح بنود “وديعة الصيانة” للمشترين الجدد، وهي النواة المالية التي يعتمد عليها الاتحاد مستقبلاً. كما يساعد الوسيط في صياغة “النظام الأساسي” للمجمع السكني ضمن كراسة الشروط، مما يسهل عمل الاتحاد لاحقاً.
الاستشارات المستمرة
في كثير من الأحيان، يستعين الملاك بخبرة الوسيط العقاري لترشيح شركات إدارة وصيانة موثوقة، نظراً لعلاقاته الواسعة في السوق العقاري. الوسيط الناجح يعلم أن وجود اتحاد ملاك قوي يرفع من قيمة العقار وسهولة إعادة بيعه، لذا فهو شريك استراتيجي للملاك.
رسوم اتحاد الملاك للعقار
لابد ان يكون هناك مصاريف اتحاد الملاك للعقار:
- لتحديد التكلفة يعتمد على نوع الجمعية وجودة الخدمات المقدمة، على سبيل المثال (المصاعد، السلامة، المساحات الخضراء، الصرف الصحي، إلخ)، فإن الخطوة الأولى هي دراسة متطلبات الصيانة السنوية ووضع خطة الصيانة من رئيس مجلس الإدارة والمسؤول عن الممتلكات أو أعضاء مجلس الإدارة (إن وجد) في المستوى المتوسط.
- تطوير بعض الخدمات مثل (استبدال أو إصلاح المصاعد، إصلاح مواقف السيارات، إصلاح المداخل والممرات، إلخ).
- يتم دراسة الرسوم المقترحة بناءً على نوع الخدمة المقدمة من قبل رئيس مجلس إدارة الجمعية أو مديري العقارات.
- يمكن لرئيس مجلس الإدارة ومدير العقارات أو أعضاء مجلس الإدارة (إن وجد) اقتراح الرسوم والمواعيد النهائية للدفع، وتعيين آلية لاحتساب أتعاب الجمعية، ورفعها إلى الجمعية العمومية للتصويت.
- يرجى ملاحظة أنه يتم حساب معظم التكاليف على أساس الارتباط الأفقي للمتر المربع (مجمعات سكنية مثل الفيلات والمنازل الخشبية).
- في الاتحادات العمودية، يتم احتساب التكاليف على أساس الوحدات (المباني والأبراج).
اجراءات وشروط تكوين اتحاد شاغلين للعقار
- وفق للمادة 156 من القانون رقم 119 لسنة 2008 والقرار الوزاري رقم 200 لسنة 2009 ، يجب إنشاء جمعيات الصناعة العقارية بما لا يقل عن خمس وحدات.
- العقار وأجزاؤه العامة وملحقاته وضمان صيانته وإصلاحه وتقويته، والاحتفاظ بمميزاته المعمارية وإمداد العقار بالخدمات المطلوبة.
- اسم العقار ، ورقم التصريح والتاريخ (إن وجد)، ووصف العقار المتعلق بالطابق وعدد الوحدات (أسماء مالك العقار وشاغليه، ونسخة من بطاقة الهوية الوطنية لكل شخص) منها يشغل تاريخ اجتماع الجمعية العمومية، واسم أعضاء مجلس الإدارة) المنتخبين في الجمعية ومجلس إدارتها) المستندات، وفقًا لنص المادة 2 من نص المادة 160 من القانون رقم 119 لسنة 2008.
- إذا لم يكن هناك أكثر من سبعة شاغلين للعقار، يتألف مجلس الإدارة من رئيس النقابة وأمين الصندوق وعضو واحد؛ إذا تجاوز شاغلو الأملاك سبعة، يتألف مجلس الإدارة من رئيس النقابة ونائب الرئيس وأمين الصندوق والأعضاء.
- مدة عضوية مجلس الإدارة ثلاث سنوات، بما يتفق مع أحكام المادة 161 من القانون رقم 119 لسنة 2008.
اجراءات وشروط تكوين اتحاد شاغلين للعقار
من يرشح نفسه رئيساً للاتحاد وتتوافر لديه الشروط التالية من بين أعضاء مجلس إدارة الاتحاد:
- يكن عضوًا في الجمعية الاتحادية، بالمقارنة مع الأشخاص الطبيعيين، يجب أن يكونوا مؤهلين تمامًا.
- لا يجوز الحكم عليه بعقوبة جنائية أو جنحة ازدراء أو خيانة الأمانة إلا إذا تم إيلاء الاعتبار الواجب وفقا للمادة 8 من القرار الوزاري رقم 200 لعام 2009 من نص النظام النموذجي لنقابة العمال.
- يجب أن يكون مالك العقار رئيسًا للاتحاد، وإذا تعدد الملاك يجب اختيار رئيس النقابة من بينهم، وإذا رفض مالك أو أكثر رئاسة النقابة كتابةً، تختار الجمعية العمومية رئيس الاتحاد).
- يشترط الشروط الثلاثة المذكورة أعلاه.
ومن هنا يكمن الفرق بين ااتحاد ملاك العمارة واتحاد الشاغلين في أنه ميثاق عمل صاغته الجمعية العمومية ومجلس الإدارة، وينص على واجبات ومسؤوليات وحقوق سكان “أي سكان المبنى أو المجمع، ويتم انتخاب مجلس إدارتها، وكل من يملك وحدة في العقار يعتبر عضوًا، بغض النظر عن حقوق الملكية أو الإيجار أو الاستخدام، كما يركز القانون الخاص بوحدة ومهام عصبة المحتلين على الحفاظ على سلامة المنزل وصيانته والملكية وتقديم الخدمات المطلوبة.
هل اتحاد الملاك ملزم قانونيًا في مصر؟
يعتبر اتحاد الملاك ملزم قانوني في مصر وفق للقوانين المنظمة لإدارة العقارات المشتركة والتي تهدف إلى ضمان الحفاظ على العقارات وتنظيم شئونها.
ماهو معني اتحاد الملاك
اتحاد الملاك هو مجموعة تضم ملاك الوحدات في عقار أو مجمع سكني، ويتم تشكيله لتنظيم الأمور المشتركة بين السكان، مثل إدارة الخدمات وصيانة الممتلكات وحل المشكلات التي تخص الجميع.
أين يتم تسجيل اتحاد الملاك؟
يتم تسجيل الاتحاد في الإدارة الهندسية التابعة للوحدة المحلية (الحي) أو جهاز المدينة الجديدة التي يقع في نطاقها العقار.
ما الفرق بين وديعة الصيانة واشتراك الاتحاد الشهري؟
وديعة الصيانة هي مبلغ يدفع مرة واحدة عند الشراء ويستثمر عائده للصيانة الجسيمة، بينما الاشتراك الشهري يغطي المصاريف التشغيلية اليومية مثل الكهرباء والنظافة.
هل اتحاد الملاك إجباري في القانون المصري؟
نعم، يلزم قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 بإنشاء اتحاد شاغلين لأي عقار يضم 5 وحدات فأكثر، لضمان صيانة العقار وسلامته.
