أعلنت الحكومة المصرية في شهر يونيو من عام 2022 عن قانون حماية المستثمر العقاري في مصر، والذي تأتي بمقتضاه العديد من النتائج المترتبة على طبيعة العلاقة ما بين العميل والمطور العقاري، وذلك تزامنًا مع المشاكل الجمة التي يعاني منها المستثمرين في مصر مع بعض المطوريين.
جاء قانون رقم 2184 حاملًا لبعض الحلول الأولية التي من شأنها تغيير خارطة الاستثمار العقاري، حيث نستعرض مواد القانون الجديد بقدر من الإيجاز، فما ماهية العلاقة الجديدة بين البائع والمشتري في عالم صناعة العقارات؟ وما هي الضمانات الجديدة التي يحملها القانون لحفظ حقوق المستثمر؟
ما هو قانون التطوير العقاري في مصر؟
مفهوم قانون التطوير العقاري وأهميته لحماية المستثمرين
قانون التطوير العقاري في مصر هو مجموعة من التشريعات والإجراءات التي تنظم القطاع العقاري بما في ذلك مشاريع البناء والتمويل والتسويق العقاري. ويهدف القانون إلى ضمان الشفافية في المعاملات العقارية وحماية حقوق المستثمرين من خلال تنظيم المعاملات وتحديد واجبات والتزامات المطورين. كما يساهم في توفير إطار قانوني يدعم الثقة بين الأطراف المعنية ويشجع على بيئة استثمارية آمنة ومستقرة.
أهداف قانون الاستثمار العقاري في مصر في تعزيز الاستثمار العقاري
يركز قانون التطوير العقاري في مصر على تحقيق جملة من الأهداف الأساسية لتعزيز الاستثمار العقاري، منها:
- تحفيز الاستثمارات المحلية والأجنبية من خلال توفير الحوافز المالية والتشريعات المشجعة للاستثمار.
- تسريع وتيرة التنمية العمرانية بما يتماشى مع خطط الدولة لزيادة العمران في المدن الجديدة وتخفيف الضغط عن المناطق الحضرية.
- ضمان الشفافية والعدالة في عمليات البيع والتسويق العقاري، مع حماية حقوق المشترين وتوفير آليات لحل النزاعات.
- تعزيز الثقة بين المستثمرين والمطورين، بما يشمل وضع معايير صارمة للجودة والالتزام بمواعيد التسليم والمعايير البيئية
أهم بنود قانون حماية المستثمر العقاري في مصر
1: حساب خاص للمشروع العقاري بإدارة المطور
وينص قانون حماية المستثمر العقاري على فتح حساب مصر في منفصل لكل مشروع عقاري، يديره المطور العقاري بشكل مستقل عن حساباته الأخرى، وذلك بهدف ضمان تخصيص الأموال المستلمة من المستثمرين للمشروع المحدد، وتجنب استخدامها في نفقات غير ذات صلة، وبالتالي تعزيز الثقة والشفافية.
2: تقييد التصرف في الحساب البنكي للمشروع
ويقيد القانون السحب من الحساب البنكي للمشروع، ويخصص الأموال فقط لأعمال البناء والتطوير المرتبطة بالمشروع، وهو الإجراء الذي يساعد على حماية المستثمرين من أي استغلال غير مشروع للأموال، ويضمن استخدام الموارد المالية لخدمة مراحل التنفيذ وفق للخطة المتفق عليها.
3: تعيين مراقب مالي خارجي لضمان الشفافية
ويلزم القانون المطورين بتعيين مراجع مالي خارجي لمراقبة الحسابات المالية للمشروع، حيث يقوم هذا المراجع بمراجعة الحسابات بشكل دوري والتأكد من أن الإنفاق يتوافق مع المخصصات المطلوبة، مما يساعد على توفير الرقابة المستقلة لضمان التزام المطورين بالمعايير المالية المطلوبة، وتعزيز شفافية المشروع وموثوقيته بالنسبة للمستثمرين.
تعرف ايضا علي 7 أحكام وشروط لـ ضريبة التصرفات العقارية وصحة التوقيع
التزامات المطور العقاري بموجب القانون الجديد
التزامات المطور تجاه المشترين
وبموجب القانون الجديد يلتزم المطور العقاري بتزويد المشترين بمعلومات دقيقة وواضحة عن المشروع، بما في ذلك التفاصيل الفنية للمشروع ومواعيد التسليم والمساحات المتاحة، كما يتعين على المطور احترام العقود المبرمة مع المشترين، والتأكد من تسليم الوحدات في المواعيد المتفق عليها، وتزويد المشترين بكل الوثائق القانونية اللازمة، مثل عقود الملكية وسندات الملكية.
دور المطور العقاري في ضمان جودة الوحدات
يلزم القانون المطورين بالالتزام بمعايير عالية لجودة البناء وإنجاز الوحدات وفق المواصفات المعتمدة في العقود، كما يجب على المطور التأكد من سلامة الوحدات وجودة المواد المستخدمة، والتأكد من أن البنية التحتية تلبي المعايير المطلوبة، كما يتضمن دور المطور الالتزام بتقديم خدم
ملخص قانون حماية المستثمر العقاري في مصر
بموجب هذا القانون أصبح لزامًا على شركات العقارات في مصر من تاريخ 17 يونيو 2022 الالتزام بما أقره في مواده المختلفة، حيث أعتمد القانون الجديد بشكل أساسي على تقسيم المشروعات وفق حجم مساحتها على النمط الأتي:
- المساحة المحدودة: أقل من 50 فدان.
- المساحة الصغيرة: من 50 إلى 100 فدان.
- المساحة المتوسطة: من 100 إلى 500 فدان.
- المساحة الكبيرة: من 500 إلى 1000 فدان.
- المساحة القصوى: أكبر من 1,000 فدان وهي المُسماة بالتنمية المتكاملة، حيث تشمل بعض المدن المصرية الجديدة مثل مدينتي والرحاب والعاصمة الإدارية الجديدة وغيرها.
علاوة على ذلك وما سبق ذكره تم طرح القانون بالعديد من المواد الملزمة للشركات العقارية، والتي يمكن تلخيصها في النقاط التالية:
1. امتلاك المطور حساب خاص للمشروع
تعتمد الشركات العقارية في الغالب عند طرح مشروعاتها المتنوعة على حسابها الخاص، والذي تستخدمه كحساب ضمان في كافة مشروعاتها، بينما ألزم قانون حماية المستثمر العقاري المطور بتخصيص حساب خاص بكل مشروع، حيث يقوم بإيداع كافة مصروفات وتكاليف المشروع داخل هذا الحساب.
2. تخصيص مراقب مالي للشركة
يتم تعيين مراقب مالي من خارج الشركة كطرف ثالث ما بين المطور والمستثمر والذي لابد أن يتم تسجيله سواء من البنك المركزي أو هيئة الرقابة المالية، حيث تصبح من مهام المراقب المالي ما يلي:
- يعمل على تقديم كشف حساب الشركة مرتين سنويًا.
- يقدم المراقب الكشف بحد أقصى خلال 45 يوم.
- عليه الإفصاح بواردات الحساب والمصروفات.
3. الإعلان عن المشروع بعد القرار الوزاري
شهدت السنوات الماضية ظهور للعديد من المدن الجديدة في مصر، والتي تزامن معها ظهور مجموعة كبيرة من الشركات العقارية والتي تمتعت بحرية كبيرة في أداءها التطويري.
وفقًا لقانون حماية المستثمر العقاري بأحدث صوره يصبح المطور ملزمًا بالإعلان عن مشروعه بعد الحصول على قرار وزاري بالبناء والتشييد أو تصريح من جهاز المنطقة بقانونية البناء، وذلك للمشروعات التي تم البدء بها بعد صدور القرار.
4. تقييد حرية التصرف في حساب المشروع
سمح قانون حماية المستثمر العقاري لمطور المشروع بالتصرف في 20% فقط من مصاريف المشروع المودعة في الحساب، والتي تأتي تحت بند المصاريف الإدارية اللازمة لإنهاء بعض المعاملات.
بالإضافة إلى ذلك يتم تحديد المبالغ المودعة للمشروع قبل الشروع فيه، والتي يتم تحديدها وفق المساحة على النحو الأتي:
- 20% للمساحة المحدودة كحد أدنى لمصروفات المشروع.
- 15% خاصة لمساحة الصغيرة.
- 10% للمساحة المتوسطة.
- 5% فقط للمساحة الكبيرة.
- 3% للمساحة القصوى.
حيث يشترط القانون بأهمية وجود المبالغ السالف ذكرها في البنك طوال فترة التطوير بالمشروع، ولكن يتم إلغاء الحد الأدنى للمبالغ في حال وجود تقدم في الإنشاءات، حيث يتمكن المطور فور وصوله لنسبة معينة للإنشاءات التخلص من شرط الحد الأدنى للمبلغ، حيث يتم تحديد النسبة الإنشائية المُعفاة وفق كل مساحة على حدة:
- مساحة محدودة: يلزم الوصول إلى أكثر من 30% من الإنشاءات.
- مساحة صغيرة: يلزم الوصول إلى 25% من الإنشاءات أو أكثر.
- مساحة متوسطة: الوصول إلى 20% أو أكثر.
- مساحة كبيرة: أكثر من 15%.
- مساحة قصوى: أكثر من 10%.
وفق الوجه الجديد لقانون الاستثمار العقاري، يتمكن المطور من الوصول إلى 0% من المبالغ الملزم بإيداعها طوال فترة التطوير في حال الوصول إلى النسب الإنشائية الآنف ذكرها، ومن الجدير بالذكر أنه يُسمح للمطور في هذه الحالة استخدام أمواله الخاصة المودعة في الحساب ولا يحق له التصرف في أموال العملاء كمقدمات الحجز وغيرها.
5. حساب وديعة الصيانة
وديعة أو مصاريف الصيانة هي نسبة يحددها المطور العقاري بداية من 4% وحتى 10% من سعر الوحدة في الغالب، حيث تعد نسبة خاصة بأعمال الصيانة والتي يتم دفعها قبل أو خلال موعد التسليم، إلا أنها لا تمتلك شفافية قانونية واضحة لذلك عمل قانون حماية المستثمر العقاري في مصر إلى وضعها في مساق جلي وقانوني.
يتم فتح حساب خاص ومنفصل بوديعة الصيانة، مع السماح بالتصرف فيها تحت إشراف المراقب المالي مع تقديم كشف دوري لحساب الوديعة.
6. تقنين مسألة التأخر في التسليم
تعد من أهم النقاط التي قام قانون حماية المستثمر العقاري بمناقشتها، حيث شهد السوق العقاري في السنوات الماضية مشكلة متمثلة في معاناة العملاء من الشركات العقارية التي لا تلتزم بالتسليم في الموعد المحدد والمتفق عليه، لذلك طرح قانون الاستثمار العقاري مواد منظمة لهذا الشأن.
يتم السماح للمطور بمهلة سنة فقط من الموعد المُعلن للتسليم، وعلى سبيل المثال نناقش الأتي للتوضيح:
- في حال تحديد المطور موعد التسليم بشهر ديسمبر عام 2025.
- عليه التسليم بالموعد أما في حالة عدم قدرته على التسليم يمنحه القانون مهلة سنة أي التسليم في شهر ديسمبر من عام 2026 بحد أقصى.
- أما في حالة عجزه عن التسليم بعد السنة، يصبح من حق العميل بداية من ديسمبر 2026 التوقف عن دفع الأقساط نهائيًا أو أيًا من المصروفات المتفق عليها حتى موعد التسليم، وذلك بعد إخطار جهاز المنطقة بالامتناع.
- علاوة على ذلك يعطي القانون المطور الحق في التسليم بعد سنة أخرى، والتي لا يدفع خلالها العميل أقساط.
- يمتلك العميل في هذه الحالة خيارين: أما استرداد كافة المستحقات وفسخ العقد، أو انتظار الاستلام وذلك في حالة وجود إنشاءات واقعية وتقدم جلي على أرض الواقع.
تنويه: في الحالة المذكورة يسترد العميل مستحقاته في خلال 3 أشهر بحد أقصى، وذلك سواء بالتقسيط على الـ 3 أشهر أو استرداد الأموال كاملة بعد مرور المدة، وذلك على العكس من العادة التي كان يتبعها السوق العقاري سابقًا، والتي تقتضي دفع أموال العميل في حالة الفسخ على أقساط خلال المدة التي دفعها العميل، مثل الحصول على الأقساط خلال 3 سنوات إن كانت مدة الدفع 3 سنوات وهكذا.
عقوبات عدم الالتزام بقانون حماية المستثمر العقاري
بعد العرض الموجز لفحوى قانون الاستثمار العقاري الجديد، أصبح لزامًا على كافة شركات العقارات في مصر الالتزام بشروطه، أما في حال الإخلال به لاسيما في حال تخطي المدة الزمنية القانونية للتسليم، يتم معاقبة الشركة العقارية بالأتي:
- وقف أعمال التطوير في المراحل المستقبلية للمشروع، أي إن كان المشروع عبارة عن 3 مراحل يتم وقف التعامل في المرحلة الثانية والثالثة، حتى حل المشكلة والالتزام بالقانون.
- تحديد غرامة بمبلغ معين على الشركة إذا لم تلتزم بموعد التسليم.
- نشر إخطار عبر وسائل الإعلام بوقف التعامل مع المطور العقاري، وهي من أهم العقوبات التي تم تقنينها في القانون حيث قد تعرض المطور لإنهاء مسيرته بالكامل.
تعرف على 6 مناطق من أفضل أحياء القاهرة للسكن
ما أهم مميزات قانون الاستثمار الجديد؟
توجد بعض المزايا الخاصة بقانون الاستثمار العقاري الجديد، والتي نلخص أهمها فيما يلي:
- وضع شروط وخطوط واضحة لطبيعة العلاقة بين المطور والعميل.
- تشجيع العملاء على الاستثمار نظرًا لتمتعهم بالعديد من الحقوق القانونية.
- عدم تخوف العميل من إخلال المطور بشروط العقد.
- سرعة الإنشاءات والالتزام بموعد التسليم، بفضل المزايا التي يحصل عليها المطور حال تقدم إنشاءات المشروع والعقوبات التي قد تقع عليه إن لم يلتزم بها.
- تلافي العديد من العيوب التي عانى منها السوق العقاري سابقًا.
بعض اعتراضات العملاء حول قانون حماية المستثمر العقاري والرد عليها
واجه القانون بعض الاعتراضات من العملاء حول بعض بنود القانون، والتي تتمثل أبرزها في الأتي:
- استرداد الأموال بذات قيمتها التي دفعت بها: حيث أعترض بعض العملاء حول عدم وجود فائدة على الأموال حال استقبالها من المطور بعد عام أو عامين الخ.. حيث تمحور الاعتراض عن الضرر الذي قد يلحق بقيمة الأموال من نقصان مع مرور الوقت لاسيما مع الأزمات الاقتصادية والتضخم وارتفاع سعر الدولار.
يتلخص الرد عن هذا الاعتراض في المهلة الطويلة للسداد التي يتبناها السوق المصري، والتي تعد من المميزات الكبيرة المنفرد بها السوق المصري، علاوة على ذلك يعد من الأنظمة السائدة حول العالم رد الأموال بنفس الكيفية عند فسخ التعاقد.
فضلًا عن ميزة دفع الأقساط بقيمة الأموال وقت التعاقد مع عدم زيادة القيمة وفق المتغيرات الاقتصادية، التي تؤثر على المطور وقد تصبح في صالح العميل في كثير من الأحيان.
- إمداد فترة سماح لتسليم المشروع حتى سنتين: حيث يعتقد البعض بإمكانية تحايل المطور على قانون حماية المستثمر العقاري عن طريق التعثر وعدم التسليم، ثم بيع المشروع بالكامل بسعر أعلى.
يتمحور الرد عن هذا الاعتراض في قانون جنحة التراخي، التي لا يتمكن المطور العقاري من خلالها التحايل على القانون أو بيعه بعد التعثر بموجب قراره الشخصي، حيث يصبح ملزمًا بالبيع للعملاء فور الانتهاء من الإنشاءات.
ملاحظة: يسمح قانون 2184 لحماية المستثمرين العقاريين بالاحتكام لموجب العقد بدلًا من القانون، في حال وجود بند يوفر تعويض أو ميزة أفضل للعميل.
- الاعتراض على حساب ضمان المشروع: حيث يرى بعض العملاء عدم وجود شروط حازمة داخل الحساب المالي الخاص بالمشروع، أو أنها شروط غير كافية لضمان حقوق المستثمرين.
من خلال رؤية شاملة للسوق العالمي فقد أقتبس المشرع قانون حماية المستثمر العقاري من السوق العقاري الخليجي، والذي أصدر حساب الضمان بعد أزمة عام 2008 وتضرر الكثير من عملاء الأسواق الخليجية، حيث يعد من الحلول الواقعية التي أتت بثمارها سريعًا، ومن ناحية أخرى لا يوجد مثل هذا الحساب في الأسواق الأجنبية مثل أسواق أمريكا وأوربا لاختلاف طبيعة العلاقة هناك بين العميل والمطور.
- الاعتراض حول غرامة فسخ العقد: توجد غرامة يفرضها المطور على العميل في حال التراجع عن العقد، والتي تأتي بقيمة متوسطها 10% أو 15% تقريبًا، حيث تمحور اعتراض البعض عن عدم اشتمال قانون الاستثمار العقاري الجديد على بند إلغاء الغرامة.
تعد هذه الغرامة من الضروريات التي قد تحتاج إلى تقنين وليس إلى إلغاء، حيث قد يتضرر الكثير من المطورين عند تراجع بعض العملاء عن الشراء مما يؤدي إلى اختلال الخطة المُستهدفة، وعلى الجانب الأخر فقد وافق هذا الاعتراض بعض الحق من حيث عدم وجود أهمية للغرامة في حال كان التأخير أو إخلال بنود العقد بسبب الشركة وليس العميل.
بالإضافة إلى ذلك تعد الغرامة ضرورية من حيث انفاق المطور على وحدة العميل، حيث من المفترض أن الشركة المطورة قد تعثرت في وقت معين بعد إنجاز جزءًا من الأعمال التطويرية والتي كبدتها نسبة من الأموال، وبالتالي كانت الغرامة بمثابة تعويض للشركة ولكن حال كان الفسخ بسبب العميل.
تعرف ايضا علي 24 مشروع لشركة بالم هيلز للتطوير العقاري.
تعديلات مقترحة على قانون حماية المستثمر العقاري في مصر
افترح بعض المختصين العقاريين بعض التعديلات التي كان لابد من اشتمال القانون الجديد عليها، والتي نستعرضها بشئ من الإيجاز فيما يلي:
1. توحيد بنود العقود
تعمل كل شركة عقارية في مصر وفق البنود التي تتراءى لها وتحقق مصلحتها، الأمر الذي يوفر حرية كبيرة أكبر من القدر اللازم بالفعل مما يؤدي إلى وجود دعوات حول ضرورة توحيد العقود العقارية، مع السماح بوجود اختلافات طفيفة وفق طبيعة المشروع.
حيث تختلف بنود عقد المشروع الإداري والتجاري عن المشروع السكني، بالإضافة إلى ذلك من الضروري وجود هيئة معينة تقوم الحكومة على تعيينها للقيام بدور إصدار أوامر نافذة حول العقد العقاري وتنظيم العلاقة بين العميل والشركة.
2. توحيد الغرامة العقارية
توجد العديد من الغرامات التي تفرضها الشركات العقارية أو تخضع لها في علاقتها مع عملاءها، والتي تحتاج إلى تنظيم وفق قانون حماية المستثمر العقاري، حيث تتمثل أبرز الغرامات في الأتي:
- غرامة تأخر الشيكات، واختلاف قيمتها وفق كل مطور من 2 إلى 5% تقريبًا.
- غرامة الرجوع في العقد، والتي تأتي بقيمة 10 أو 15% وصولًا إلى 20%.
- غرامة التأخر في دفع وديعة الصيانة، والتي تتراوح بين 5 و10%.
- غرامة تُفرض على المطور في حال التأخير، والتي يلتزم بها بعض المطورين دون البعض الأخر.
- غرامة التنازل عن العقار للغير.
3. توحيد نسبة التحميل
يطرح المطور العقاري وفق قواعد السوق في السنوات الأخيرة نسب متفاوتة للتحميل، الأمر الذي يلزم التقنين لهذة النسبة وفق اعتبارات:
- تحديد نسبة تحميل للمولات والوحدات الاستثمارية.
- تحديد نسبة تحميل خاصة بالوحدات السكنية.
4. تحديد موعد التسليم
يجب أن يتضمن قانون الاستثمار العقاري الجديد موعد تسليم محدد ومعين للمشروع، أو موعدين للتسليم بحد أقصى:
- موعد تسليم مبدأي.
- موعد تسليم نهائي.
5. التقسيط وفق الإنشاءات
من الاقتراحات الهامة جدًا على قانون 2184 تقنين نظام للتقسيط يتماشى مع حجم الإنشاءات على أرض الواقع، فعلى سبيل المثال:
- مشروع فترة سداده على 5 سنوات.
- من المفترض تقدم حجم الإنشاءات بنسبة 20% سنويًا.
- على الجانب الأخر يتم دفع أقساط بقيمة 20% بالسنة، والإحجام عن الدفع في حالة عدم وجود تطور.
6. ضمان على الوحدة
من الأنظمة السائدة في الأسواق العقارية حول العالم وجود ضمان لمدة 10 سنوات على المبنى أو الوحدة، وهي من الأمور التي يفتقدها السوق المصري خاصة مع ظهور العديد من المشاكل الخاصة بالبناء والتشييد والتشطيبات بعد فترة من التسليم، مما يجعل من الضروري إرفاق هذا البند ضمن محتوى القانون.
