ما هو النصب العقاري؟
النصب العقاري هو نوع من أنواع الاحتيال يتمثل في استغلال الأفراد أو الشركات رغبة الناس في شراء أو استثمار العقارات من خلال تقديم معلومات مضللة أو ممارسة أنشطة غير قانونية بهدف الاستيلاء على الأموال أو تحقيق مكاسب غير مشروعة. تتنوع صور النصب العقاري بين بيع عقارات وهمية، أو تقديم عروض مغرية غير واقعية، أو التلاعب في المستندات القانونية الخاصة بالعقار.
تعرف علي: 9 أسباب لارتفاع أسعار العقارات في المدن الجديدة
أهمية فهم قضايا النصب العقاري في السوق المصري
السوق العقاري في مصر يشهد نمواً مستمراً مع زيادة الطلب على العقارات سواء للسكن أو للاستثمار، ما يجعله هدفاً جذاباً للمحتالين.
- حماية الأفراد من الخسائر المالية: الوعي بخطر النصب العقاري يمكن أن يمنع الأفراد من فقدان مدخراتهم في صفقات غير مشروعة.
- تعزيز الثقة في السوق العقاري: مكافحة النصب تساهم في استقرار السوق وزيادة الثقة بين المشترين والمطورين العقاريين.
- تشجيع الاستثمار: وجود سوق آمن وخالٍ من الاحتيال يشجع المستثمرين المحليين والأجانب على ضخ الأموال في المشاريع العقارية.
ما هي طرق النصب العقاري وكيف تتجنب الوقوع في شباك المحتالين؟
الاستثمار في العقارات هو من المجالات القليلة حاليًا ضمانًا لأصحاب رؤوس الأموال، لكن لا يخلو هذا المجال أيضًا من المحتالين أصحاب البذلات الأنيقة والمظهر المهندم، وقد انتشروا واحتلوا أماكن حيوية لدعايتهم الكاذبة على أرض الواقع وكذلك على مواقع التواصل الاجتماعي.
طرق النصب العقاري محدودة ولكنها ذات فعالية كبيرة لقلة العرض والطلب في سوق العقارات وخاصة أن الشريحة الأكبر في الشراء والبيع هي شريحة صغار المستهلكين أو شريحة المواطن العادي الذي يكتفي بالدخول في المجال مرة أو مرتين طوال حياته لتوفير سكن لنفسه ولأسرته ولذلك نرصد لكم من خلال موقع كراسة شروط أشهر أنواع طرق النصب العقاري.
أشهر طرق النصب العقاري
طرق النصب العقاري لا تقتصر فقط على الوسطاء بل هناك شركات يتم تأسيسها صوريًا فقط بغرض النصب على العملاء وفيما يلي نتناول طرق النصب العقاري بالتفصيل:
1. الأسعار الزهيدة
قد يعرض عليك الوسيط أو السمسار سعر غير متماشي مع أسعار السوق وللأسف قد ينخدع الكثير رغبة منهم في الفوز بهذه الفرصة التي لن تعوض، يقوم الوسيط بهذه الخدعة لجذب أكبر عدد ممكن من العملاء.
بعد إقناع العميل بالشراء تبدأ ظهور بعض الخطوات المتقدمة من لعبة النصب بأن يقنعك الوسيط بارتفاع مفاجئ في أسعار سوق العقارات وخلافها من الحيل.
2. التلاعب من خلال مواقع التواصل الاجتماعي
يستخدم بعض المحتالين مواقع التواصل للنصب على العملاء عن طريق الآتي:
- استغلال الإعلانات العقارية المعروضة.
- أن ينسب المحتال الإعلان لنفسه بصورة ما.
- تحميل صورة العقار وبقية البيانات الممكنة.
- تزوير في أوراق سندات الملكية والأوراق التي تثبت ملكية العقار.
إذا اقتنعت بالحيلة يبدأ المحتال في طلب عربون كمقدم وأتعاب للوسيط العقاري ثم لن تراه مجددًا.
3. انتحال الشخصيات
من أشهر طرق النصب العقاري وأكثرها شيوعًا أن ينتحل النصاب شخصية مالك العقار أو شخصية الوسيط، فقد يقوم المحتال بعمل ما يلي:
- التعامل معك بشخصية المالك عن طريق انتحال شخصيته.
- تزوير عقود وهمية تثبت ملكيته للعقار.
- التأكد من عدم وجود المالك حينها لسبب مرضي أو بداعي السفر.
- يمكن أن يقوم بتأجير العقار لعملاء خاصة إذا كانت مدة غياب المالك طويلة.
في الحقيقة تقع هنا عملية النصب على المالك والعميل، والأمر الذي يعد في غاية الخطورة إذا استطاع النصاب سرقة هوية المالك بالكامل وتزوير البيانات الخاصة بالملكية حينها يستطيع التصرف في العقار حسب رغبته أو أن يقوم ببيعه.
4. الوسيط العقاري المتجول
من وجهة نظري أنها طريقة بدائية من طرق النصب العقاري وغير ذات نفع لأغلب العملاء، ولكن قد ينخدع بها البعض، فقد يقوم المحتال بالآتي:
- التجول إلى منازل البعض لتقديم العروض الوهمية الزائفة.
- استخدام الكلمات المنمقة الجاذبة للشراء والتعامل معه.
رغم أنها من طرق النصب العقاري غير الاحترافية إلا أنها توفر الكثير من الوقت للمحتال إذا نجح في إغواء أحدهم.
5. حيلة رسوم التقديم
باختصار يقوم الوسيط الزائف في هذه الحالة عرض صور لعقارات خالية أو قابلة للشراء ثم يطالب العملاء بمبلغ كرسوم تقديم للشراء أو الإيجار، بعد التحصل على الأموال لا يظهر مجددًا ويقوم بغلق الهاتف أو يماطل العميل في عملية التفاوض.
هي من طرق النصب العقاري المنتشرة بكثرة في الدول الأوروبية ولكن ربما نجدها من ضمن الحيل المطبقة في بلداننا عما قريب لذا وجب التحذير.
6. تقديم معلومات خاطئة
يقوم الوسيط بتقديم عدة معلومات خاطئة عن العقار وأن يصف أشياء غير موجودة في الأساس مثل التالي:
- ذكر مساحة أكبر للعقار عن المساحة الأصلية.
- التلاعب اللفظي في جودة البناء والتشطيب وتكاليف الإنشاء.
- تقديم صور عن العقار للعميل بشكل مخادع ومن زوايا لا تظهر حقيقة العقار.
7. قيمة سوقية خاطئة
من طرق النصب العقاري الشائعة جدًا بأن يقوم الوسيط بتقديم معلومات مخادعة عن قيمة العقار في السوق العقاري، وأن يقوم بالمبالغة في قيمة سلعته حتى يشعر العميل بأنها فرصة استثمار لا تعوض.
8. عقارات لم يتم بنائها بعد
- واحدة من أكبر طرق النصب العقاري في مصر وخاصة في المدن الجديدة، بأن تقوم شركة عقارية بشراء أرض خالية بتوكيلات تجارية ثم تقوم ببيعها للعملاء على هيئة عقارات سيتم بنائها.
- تكمن الحيلة هنا في إغراء العميل بقيمة العقار الغير موجود وإيهامه بأنه سيجني منه أضعاف المبلغ الذي سيدفعه بالوقت الحالي على هيئة مقدم دفع وأقساط كل شهر.
- لابد من أن تتأكد من أوراق الشركة قبل التعامل معها وفحص بطاقتها الضريبية والتجارية وكذلك عقود الملكية، ومن الأفضل الاستعانة بمحامي صاحب خبرة يجنبك من الوقوع في فخ الاحتيال وحتى لا تكن من ضحايا العقارات الوهمية.
9. بيع عقار واحد لأكثر من عميل
تتلخص فكرة البيع لأكثر من عميل في الآتي:
- الاتفاق مع أكثر من عميل على عقار واحد في أوقات متقاربة.
- يقوم شخص في ملفه أحكام وقضايا ومقيم خارج البلاد بتحمل المسئولية عن المالك الأصلي.
- من أجل حبك الحيلة لابد من التسليم بشكل فوري ويتم البيع بشكل قانوني في حضور المحامي ويتم مراجعة أوراق الملكية بشكل جيد.
انتشرت جرائم النصب العقاري مما جعل لا مكان لأصحاب النوايا السليمة في هذا المجال، لابد من التوعية ضد عمليات الاحتيال وأن تسير نحو خطوات تحميك من النصب العقاري.
تعرف ايضا علي مفهوم اتحاد الملاك للعقار.
طرق النصب العقاري الأكثر شيوعًا في مصر
النصب في عقود البيع
النصب في عقود البيع هو واحد من أخطر أشكال الاحتيال العقاري، حيث يستغل المحتالون الثغرات القانونية أو عدم دراية المشتري بالتفاصيل القانونية للعقد. تشمل هذه الطريقة:
- إضافة بنود خفية في العقد:
- يتم كتابة بنود صغيرة أو غير واضحة في العقد، قد تحمل شروطاً مجحفة بحق المشتري، مثل فرض غرامات مالية أو مصاريف إضافية غير معلنة مسبقاً.
- تغيير بيانات البائع أو العقار:
- إدراج معلومات غير صحيحة حول هوية البائع أو موقع العقار، مما يجعل العقد غير صالح قانونياً.
- استخدام عقود مؤقتة أو غير موثقة:
- تقديم عقود لا تتماشى مع المتطلبات القانونية، مثل عقود ابتدائية غير قابلة للتسجيل في الشهر العقاري.
- عدم توضيح حقوق الملكية:
- بيع العقار مع إخفاء حقيقة أنه مثقل برهون أو ديون أو عليه نزاعات قانونية، مما يؤدي إلى نزاعات طويلة الأمد.
كيف تتجنب النصب في عقود البيع؟
- التحقق من صحة بيانات العقد بدقة.
- الاستعانة بمحامٍ مختص لفحص العقد ومراجعة البنود.
- تسجيل العقد في الشهر العقاري فور التوقيع.
الاحتيال في بيع العقار غير الموثق
هذا النوع من الاحتيال يتمثل في بيع عقارات لا تمتلك أوراقاً قانونية أو لا يمكن تسجيلها في الجهات المختصة. المحتالون يستغلون عدم وعي المشترين بضرورة وجود الوثائق الرسمية.
- بيع عقارات بدون حيازة شرعية:
- يعرض المحتال عقارات مملوكة لأطراف أخرى دون موافقتهم أو بيع عقارات وراثية لم تُقسم رسمياً بين الورثة.
- مشاريع عقارية غير مرخصة:
- الترويج لعقارات ضمن مشاريع لم تحصل على التراخيص اللازمة من الجهات الحكومية، مما يجعلها عرضة للهدم أو الإزالة.
- إخفاء مشكلات قانونية:
- بيع عقارات عليها نزاعات قضائية أو تُستخدم لأغراض غير قانونية مثل البناء المخالف.
- التحايل في تقديم مستندات مزورة:
- تقديم مستندات ملكية أو عقود مزورة توهم المشتري بأن العقار قانوني، ولكنها لا تحمل أي قيمة قانونية عند التحقيق.
كيفية تجنب النصب العقاري في بيع العقار غير الموثق؟
- طلب الاطلاع على أصل مستندات الملكية ومراجعتها مع الجهات الرسمية.
- التأكد من سلامة العقار من أي نزاعات قانونية.
- تجنب الشراء من مشاريع غير مرخصة أو شركات غير معروفة.
كيف تجنب نفسك من النصب العقاري؟
- ممنوع حمل أوراق مهمة وسرية مثل الرقم السري لبطاقة الائتمان الخاصة بك أو رقم الضمان الاجتماعي وغيرها، في أي مكان تذهب إليه.
- اصنع نسخات أخرى من الأوراق التي تثبت ملكيتك ومن جميع المستندات واحفظها في مأمن.
- في حالة تمت سرقت أوراقك المهمة أو قام أحد بانتحال شخصيتك قم بإبلاغ الشرطة على الفور حتى تخلي مسئوليتك من أفعاله ويتم استعادة ملكيتك في أسرع وقت.
- لا تنخدع بالكلمات المنمقة أو الصور البراقة الخادعة، قم بمعاينة العقار بنفسك وتأكد من مطابقة جميع إمكانيات العقار المكتوبة على ما هو موجود فعلًا في الواقع.
- ليس من الضروري أن تصدق جميع ما قاله لك الوسيط عن العقار، تأكد بنفسك من الأسعار في السوق وقارن إمكانيات العقار بالسعر وفقًا لما هو سائد في سوق العقارات في بلدك.
- استعن بمحامي صاحب خبرة في هذه التعاملات ولا تقم بإمضاء أي عقود أو دفع مبالغ مقدمة أو رسوم قبل التأكد والمعاينة الدقيقة.
- اطرح الأسئلة والاستفسارات عن أدق التفاصيل ولا تشتري لمجرد كلام الوسيط الدعائي على أن العقار فرصة عمرك فأصحاب السلع يبيعون الكلام قبل السلعة.
- استعن بوكيل عقاري تثق به وقم بإعطاء نفسك فرصة للدراسة والتدبر والنظر في أحوال السوق وعوامل الركود والانتعاش في الأسعار.
لإفساد طرق النصب العقاري على أصحابها هناك خطوات تحميك من النصب العقاري وتعد خطوات عملية ورسمية أكثر.
نصائح قانونية عند شراء عقار
- التأكد من عدم وجود تكاليف شراء سابقة على العقار، أي أن يكون العقار خالص التكاليف من تكاليف الشراء والأقساط وغيرها.
- قم بزيارة الجهة المختصة للتأكد من هوية المالك وهل هو المالك الحقيقي أم لا، ويجب النظر إلى تسلسل الملكية للتأكد.
- العقار مرخص وغير مرهون، يجب أن تتطلع على الترخيص الخاص بالعقار وفواتير دفع تكاليف المرافق من مياه وكهرباء وغيرها والتأكد من عدم وجود مخالفات أو مديونيات على العقار.
- قم بتوثيق الأموال المدفوعة في العقد، وهذا لضمان حقك أو أن تقوم بالتوثيق عن طريق الحوالات البنكية أي أن تقوم بإرسال جميع الأموال المطلوبة للمالك أو الوسيط من خلال حوالة بنكية.
- التأكد من مواصفات العقار، يجب أن تتطابق المواصفات الموجودة في العقار مع المواصفات المكتوبة في العقد، كمثال لا يجوز أن تكون الشقة خالية من الكراسي في حين أن العقد مدرج به عدد 5 كراسي، أو أن تكون مساحة العقار في العقد لا تتطابق مع الواقع.
- التأكد من وجود مالك واحد للعقار، وهذا لعدم اللبث في عملية البيع حتى إن كان المالك الذي أمامك من أقارب المالك الحقيقي لابد من الاطلاع على عقد ملكية خاص به أو توكيل أو إعلام وراثة.
- نقل ملكية العقار لك بطريقة قانونية، أي أن تتبع الخطوات والإجراءات القانونية الخاصة بالعقارات في بلدك.
- لا تشتري بوعود مستقبلية، هذا تجنبًا لأن تصبح ضمن ضحايا العقارات الوهمية فقم بالاتفاق على ما هو موجود بالفعل وليس ما متوقع وجوده، وفي حالة كنت ستشتري عقار تحت الإنشاء يجب عليك التأكد من تاريخ شركة الإنشاء وسمعة أصحابها وجميع بياناتهم.
يجب أيضًا شراء العقار بالمرافق الخاصة به فابتعد عن العقارات التي لم يدخل لها مرافق بعد، ولابد من أن يتنازل لك المالك عن عدادات المياه والكهرباء والغاز في إقرار خاص.
