متى يسقط عقد الإيجار القديم؟ سؤال يطرحه البعض حول قانون الإيجار القديم أو كما يسميه البعض بالقانون الشائك.
قال خبراء المجال إن هذا القانون تم وضعه بحقوق مبالغ فيها بالنسبة للمستأجر وكأنه ناصف بين المؤجر والمستأجر في العين المؤجرة في الحقوق والواجبات، كما أن هذا القانون لاقى انتقادات كثيرة في الآونة الأخيرة وخاصة مع غلاء أسعار المعيشة وتدني مقابل أو إيجار العين المؤجرة في قانون الإيجار القديم.
نناقش معكم سؤال هام وهو: متى يسقط عقد الإيجار القديم؟ حيث إنه يتم طرحه بكثرة خاصة من أصحاب الملكيات.
ما هو عقد الإيجار القديم ؟
عقد الإيجار القديم هو نوع من العقود التي كانت تُبرم بين المؤجر والمستأجر في مصر وفق قوانين قديمة تهدف إلى حماية حقوق المستأجر بشكل كبير. يتميز هذا العقد بمدة إيجار غير محددة، وغالبًا ما يكون الإيجار ثابتًا لفترات طويلة دون زيادة، بغض النظر عن التغيرات الاقتصادية أو التضخم.
تم تطبيق هذا النظام في منتصف القرن الماضي لتوفير سكن ميسر للمواطنين، لكنه أصبح مع مرور الوقت موضوعًا للنقاش بسبب تأثيره على حقوق الملاك والاستثمار العقاري. اليوم، يتساءل الكثيرون عن مصير هذه العقود والتعديلات المحتملة في القوانين التي تحكمها، فمتى ينتهي عقد الإيجار القديم؟ أو بصيغة أخرى: متى يسقط الإيجار القديم؟
متى يسقط عقد الإيجار القديم ؟
الإيجار هو عقد يتم بين المالك والمنتفع بالعين المؤجرة نظير مبلغ مالي معين، ونظرًا لأن القانون القديم كان ينظر للمالك بأنه الطرف الأقوى في العلاقة فإنه انحاز بطريقة أو بأخرى إلى المستأجر أو كما يرى البعض ذلك، حتى أنه وصل إلى الإخلال بالبند الحالي في القانون الذي يقول بأن العقد هو شريعة المتعاقدين.
على سبيل الحصر نستعرض الحالات التي ينتهي بها عقد الإيجار، وذلك بالإجابة على سؤال: متى يسقط عقد الإيجار القديم للشقق والمحلات؟
1. تغيير نشاط العين المؤجرة
إذا تم الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على أن إيجار العين المؤجرة هو بغرض فتح نشاط مهني كعيادة طبيب أو مكتب محاماة، ففي حالة إخلال المستأجر بهذا الاتفاق ومع افتراض قيامه بتغيير نشاط المكان وتحويله إلى شقة سكنية.
من حق المؤجر في هذه الحالة أن يقوم برفع دعوى فسخ تعاقد وإخلاء ضد المستأجر الذي قام بارتكاب مخالفة أخلت باتفاق الطرفين ويتم إسقاط عقد الإيجار ونزع الملكية المؤقتة منه.
2. إهمال العين المؤجرة
الإهمال من المستأجر في الصيانة الدورية والاهتمام بالعين المؤجرة يعرضه لموقف صعب أمام المؤجر الذي يصبح من حقه أن يرفع دعوى فسخ تعاقد ضده واتهامه بإهمال الوحدة وتعريض محتوياتها للتلف، ومع إثبات ادعاءات المؤجر يتم فسخ التعاقد وإخلاء المستأجر من الوحدة وإلزامه بتعويض الخسائر إذا لزم الأمر.
3. القيام بهدم كلي أو جزئي للعين المؤجرة
عقد الإيجار ينطوي على مبدأ هام وهو حق الانتفاع ولكن هذا الانتفاع مقيد بعدة شروط لا تعطي الحق للمستأجر بالتعامل مع الوحدة كملكيته الخاصة، فإذا قام بهدم جزئي في الوحدة من الداخل أو هدم كلي للعين المؤجرة أو حتى في حالة أصبحت الوحدة آيلة للسقوط، فمن حق المؤجر أن ينهي عقد الإيجار.
4. التنازل عن العين المؤجرة
هذا الشرط يوجد في قانون الإيجار القديم وكذلك في القانون الجديد، فليس من حق المستأجر أن يقوم من تلقاء نفسه بالتنازل عن العين المؤجرة لصالح شخص آخر سواء تنازل بمحض الإرادة أو بغرض الإيجار.
يصبح من حق المؤجر فسخ التعاقد ومقاضاة المستأجر قانونيًا، لكن إذا كان هناك اتفاق بين الطرفين على حق المستأجر في التنازل عن الوحدة لشخص آخر أو الانتفاع بها بشتى طرق الانتفاع فلا مسائلة قانونية في هذه الحالة على المستأجر.
5. استخدام العين المؤجرة في أعمال منافية للأداب
في حالة إثبات استغلال المستأجر للوحدة في أعمال تنافي الأداب العامة فمن حق المؤجر أن يقاضي المستأجر وينهي عقد الإيجار معه ولكن يُشترط أن يكون الحكم قضائي نهائي.
هذا يقتصر فقط على الأعمال المنافية للأداب داخل العين المؤجرة، لكن لا يحق للمؤجر رفع دعوي ضد الطرف الآخر لسلوكياته العامة في الخارج، بمعني أنه لا توجد مسائلة قانونية ضد أعمال المستأجر غير السوية خارج العين المؤجرة.
6. عدم وفاء المستأجر بدفع ثمن الإيجار
شرط بديهي ويتواجد في كلًا من القانون القديم والجديد، وبمقتضاه يحق للمؤجر مطالبة المستأجر بدفع أجرة انتفاعه فإذا لم يوفي بالدفع يقوم المؤجر بإنذاره عن طريق محضر أو بأي طريقة قانونية، فإذا لم يقم المستأجر خلال مدة 15 يوم من الإنذار الوفاء بدفع ثمن الإيجار يحق للمؤجر أن يرفع دعوي قضائية ضده لفسخ التعاقد.
يتم رجوع المستأجر للانتفاع بالعين المؤجرة بشكل طبيعي إذا قام بتسديد الثمن المطلوب منه حتى بعد صدور حكم بالإخلاء، ولكن تصبح سابقة سيئة للمستأجر في نظر القضاء، فإذا رفع المؤجر قضية ضده فيما بعد لنفس السبب فنسبة الإخلاء النهائي تصبح أكبر.
7. وفاة المستأجر
من الطبيعي أن في حالة وفاة المنتفع المؤقت بالعين المؤجرة تؤول الملكية العامة والانتفاعية إلى المالك، لكن في قانون الإيجار القديم السكني كان يحق لورثة المستأجر بالانتفاع بالعين المؤجرة تحت بند الامتداد بالمساكنة.
بعد الطعن على هذا البند أمام المحكمة الدستورية العليا قالت المحكمة بأحقية وريث واحد فقط بالانتفاع بالوحدة بشرط أن يكون قد أقام مع المستأجر مدة عام كامل قبل وفاته.
أي لا يحق لأي وريث للمستأجر أن يطالب بأحقية الانتفاع بالعين المؤجرة ويقيم فيها ولا ينطبق عليه شرط الإقامة لمدة عام على الأقل قبل حدوث الوفاة.
متى يسقط عقد الإيجار القديم للشقق السكنية؟
- عدم سداد الإيجار المستحق.
- إخلاء الشقة بدون إشعار المؤجر.
- استخدام العقار لأغراض غير متفق عليها.
- التنازل أو التأجير من الباطن بدون إذن.
- وفاة المستأجر الأصلي.
- إحداث تغييرات جوهرية في العقار.
- مخالفة شروط العقد المتفق عليها.
متى يسقط عقد الإيجار القديم للمحلات التجارية؟
- عدم دفع الإيجار في المواعيد المحددة.
- التنازل أو التأجير من الباطن بدون موافقة المالك.
- تغيير نشاط المحل التجاري.
- عدم استخدام المحل لفترة طويلة.
- الإضرار بالمحل أو إجراء تغييرات جوهرية دون إذن.
- وفاة المستأجر.
في النهاية يمكن القول بأن قانون الإيجار القديم للشقق أو قانون الإيجار القديم بشكل عام موضوع شائك يجب دراسته مرات ومرات من المشرع للوصول فيه إلى حل نهائي يناسب جميع الأطراف، ويجب أن يجد حلول جذرية وخاصة للمستأجرين والمؤجرين الحاليين الذين ينطبق عليهم القانون القديم إلى وقتنا هذا.
ما هو القانون الجديد للإيجارات القديمة؟
في أحدث تطورات تعديل قانون إيجار المحلات التجارية القديم، يمنح مشروع القانون الجديد المستأجرين فرصة تمديد عقود إيجارهم لمدة خمس سنوات من تاريخ نفاذه، شريطة أن تكون الوحدة مؤجرة قبل عام ١٩٩٦.
بعد هذه السنوات الخمس، يجب على المستأجر تسليم الوحدة للمؤجر فورًا، دون الحاجة إلى رفع دعوى قضائية أو انتظار حكم قضائي لاستردادها.
كما سيزيد الإيجار، عند نفاذ القانون، خمسة أضعاف الإيجار القديم، مع إضافة ١٥٪ زيادة سنوية سنوية لمدة أربع سنوات. تُحسب هذه الزيادة بناءً على آخر إيجار تم تحديده بعد تطبيق الزيادة البالغة خمسة أضعاف.
وسيُعاقب كل من يخالف القانون ولا يلتزم بهذه الشروط، والتي قد تصل إلى الإخلاء النهائي من الوحدة المؤجرة بالإيجار القديم.
ما هي شروط فسخ عقد الإيجار القديم؟
هناك العديد من الشروط لفسخ العقد بين المالك و المستأجر و تأتي هذة الشروط كالتالي:-
- إذا رفض المستأجر دفع الإيجار، يحق للمالك رفع دعوى قضائية لإثبات عدم دفعه.
- يجب على المالك إثبات عدم دفع المستأجر الإيجار المتأخر.
- يجب ألا تكون هناك أسباب قانونية أو موانع مشروعة تمنع المستأجر من دفع الإيجار.
- إذا كانت لدى المستأجر مبررات، يُحدد القاضي مدى مقبوليتها وأثرها على القضية.
الخاتمة
في نهاية المطاف عقد الإيجار القديم ليس دائمًا. في بعض الحالات، قد ينتهي العقد ويفقد المستأجر الحماية، مثل التأخر في سداد الإيجار أو استخدام الوحدة بما يخالف الاتفاقية. لذلك، سواءً كنتَ مؤجرًا أو مستأجرًا، عليكَ أن تكون على دراية بحقوقك وشروط العقد، وأن تواكب أي تعديلات قانونية جديدة قد تؤثر عليك. إن الفهم الصحيح للقوانين يُجنّبك الكثير من المتاعب ويوفر عليك وقتًا وجهدًا كبيرين في المستقبل , و هكذا تم الاجابة عن السؤال الذي يتراود بين الناس و هو متى يسقط عقد الإيجار القديم؟.
قانون الإيجار القديم: هل يمتد للورثة؟
يمتد قانون الإيجار القديم للورثة وفق عدة شروط:
1. الإقامة المستمرة في العقار.
2. يجب أن يكون الوريث بصلة قرابة من الدرجة الأولى في حالة عقار السكن.
3. يجب استمرار الوريث في نفس النشاط الذي كان يمارسه المستأجر في حالة العقار التجاري.ما هي عيوب وثغرات عقد الإيجار القديم؟
1. قيمة الإيجار غير عادلة.
2. عدم تحديد مدة العقد.
3. امتداد العقد قانونيًا للورثة.
4. غياب المرونة لتعديل قيمة الإيجار.
5. صعوبة فسخ العقد.
6. ضعف الحماية القانونية للملاك.
7. عدم التزام المستأجر بالصيانة في بعض عقود الإيجار القديم.هل من حق المالك طرد المستأجر ؟
لا يحق للمؤجر طرد المستأجر الا بأمر قضائيرقم التواصل
00201104894802
