يعد ملف قانون الإيجار القديم واحداً من أكثر الملفات تعقيداً وجدلاً في الشارع المصري، حيث يمثل صراعاً مزمناً بين الملاك الذين يرون أن قيم الإيجار الحالية لا تتناسب مع غلاء أسعار المعيشة، وبين المستأجرين المتمسكين بحقهم في السكن والاستقرار. ومع دخولنا عام 2026، تتزايد التساؤلات حول اخر اخبار قانون الايجار القديم وما إذا كانت هناك انفراجة قريبة تنهي هذا الاشتباك القانوني.
في هذا الدليل الشامل، وبصفتنا خبراء في الاستشارات العقارية، سنقدم لكم بحث كامل عن عقد الإيجار القديم، نناقش فيه بالتفصيل الحالات الثمانية التي يسقط فيها العقد، بالإضافة إلى ثغرات عقد الإيجار القديم التي يمكن للملاك الاستناد إليها، ونستعرض أماكن شقق بديل الإيجار القديم التي طرحتها الدولة كحلول بديلة.
ما هو الوضع القانوني الحالي لعقد الإيجار القديم؟
قبل الخوض في تفاصيل السقوط والإخلاء، يجب أن نوضح المفهوم القانوني بدقة. عقد الإيجار القديم هو العقد الذي أبرم قبل العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996. تميزت هذه العقود بأنها غير محددة المدة، وتخضع للامتداد القانوني التلقائي، مما جعل “تأبيد” العلاقة الإيجارية هو الأصل، وهو ما يتعارض مع مفهوم الإيجار في القانون المدني الحديث الذي يعتبر العقد شريعة المتعاقدين.
اليوم ومع تداول آخر أخبار قانون الإيجار القديم في مجلس النواب اليوم، أصبح هناك توجه واضح نحو تحرير العلاقة الإيجارية تدريجياً، خاصة للشخصيات الاعتبارية والمحلات التجارية، مع وعود بوضع حلول جذرية للوحدات السكنية في قانون الإيجار القديم 2026.
ما هو عقد الإيجار القديم ؟
عقد الإيجار القديم هو نوع من العقود التي كانت تُبرم بين المؤجر والمستأجر في مصر وفق قوانين قديمة تهدف إلى حماية حقوق المستأجر بشكل كبير. يتميز هذا العقد بمدة إيجار غير محددة، وغالبًا ما يكون الإيجار ثابتًا لفترات طويلة دون زيادة، بغض النظر عن التغيرات الاقتصادية أو التضخم.
تم تطبيق هذا النظام في منتصف القرن الماضي لتوفير سكن ميسر للمواطنين، لكنه أصبح مع مرور الوقت موضوعًا للنقاش بسبب تأثيره على حقوق الملاك والاستثمار العقاري. اليوم، يتساءل الكثيرون عن مصير هذه العقود والتعديلات المحتملة في القوانين التي تحكمها، فمتى ينتهي عقد الإيجار القديم؟ أو بصيغة أخرى: متى يسقط الإيجار القديم؟
حالات قانونية: متى يسقط عقد الإيجار القديم؟
يتساءل الملاك يومياً: متى يسقط عقد الإيجار القديم للشقق والمحلات؟ ورغم الحماية التي يوفرها القانون للمستأجر، إلا أن هناك حالات محددة وحصرية تمنح المالك الحق في رفع دعوى إخلاء واسترداد وحدته فوراً. نستعرضها بالتفصيل:
1. تغيير نشاط العين المؤجرة (الاستعمال لغير الغرض المخصص)
تعتبر هذه الحالة من أقوى ثغرات عقد الإيجار القديم. إذا تم تحرير العقد لغرض السكن، وقام المستأجر بتحويل الشقة إلى عيادة، مكتب محاماة، أو مخزن تجاري دون إذن كتابي صريح من المالك، يحق للمؤجر رفع دعوى فسخ العقد. المحكمة هنا تعتبر أن المستأجر خالف شروط التعاقد الجوهرية، ويتم الحكم بالإخلاء وتعود الوحدة للمالك.
2. عدم سداد الإيجار وملحقاته
التأخر في دفع الإيجار هو السبب الأكثر شيوعاً لفسخ العقد. ولكن، لكي تنجح القضية، يجب اتباع خطوات قانونية دقيقة:
- يجب أن يمتنع المستأجر عن الدفع.
- يقوم المالك بإرسال إنذار رسمي على يد محضر يطالبه بالسداد خلال 15 يوماً.
- إذا انقضت المدة ولم يسدد المستأجر، يحق للمالك رفع دعوى الإخلاء. ملاحظة هامة: إذا تكرر هذا الامتناع مرة أخرى دون عذر مقبول، يحق للمحكمة الحكم بالطرد حتى لو سدد المستأجر المتأخرات أثناء سير الدعوى (وتسمى دعوى التكرار).
3. التنازل عن العقد أو التأجير من الباطن
ينص القانون بوضوح على أن شخصية المستأجر محل اعتبار في العقود القديمة. لذلك، يحظر القانون:
- التنازل عن الشقة للغير (حتى لو للأقارب من غير الدرجة الأولى المقيمين).
- التأجير من الباطن (Subletting) والاستفادة المالية من ورائها. في حالة إثبات المالك وجود غرباء في الشقة أو تأجيرها لآخرين دون موافقته الكتابية، يسقط العقد فوراً.
4. الإضرار بسلامة المبنى (الهدم أو التخريب)
حق الانتفاع لا يعني حق التصرف المطلق. إذا قام المستأجر بإزالة حوائط، فتح شبابيك في أعمدة خرسانية، أو إجراء تعديلات جوهرية تهدد سلامة العقار الإنشائية، فإن ذلك يعد سبباً كافياً للطرد. يتطلب هذا الأمر تقريراً فنياً من مهندس استشاري أو خبير من الحي يثبت الضرر.
5. ترك العين المؤجرة للغير بقصد الاستغناء
تختلف هذه الحالة عن التأجير من الباطن. هنا يترك المستأجر الأصلي الشقة لأحد أقاربه (الذين لا يمتد لهم العقد قانوناً) ويسافر أو يقيم في مكان آخر بشكل دائم، بنية التخلي عن العين. في هذه الحالة، يمكن للمالك إثبات ترك العين واستردادها، وهي إحدى الحالات التي تتطلب تحريات دقيقة لإثبات نية “الترك”.
6. استعمال المكان في أعمال منافية للآداب العامة
إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استخدم العين المؤجرة أو سمح باستخدامها في أعمال منافية للآداب أو النظام العام (مثل إدارة مكان للقمار أو الدعارة)، فإن عقد الإيجار يعتبر مفسوخاً بقوة القانون، ولا يحتاج المالك سوى تقديم الحكم الجنائي للمحكمة المدنية لاستصدار حكم الطرد.
7. غلق السكن لسنوات طويلة (في حالات محددة)
على الرغم من أن القانون لا يسقط العقد لمجرد الغلق، إلا أن محكمة النقض أرست مبادئ هامة. إذا سافر المستأجر لمدة طويلة تزيد عن الحد المعقول دون وجود من يمتد له العقد مقيماً معه، وأثبت المالك أن المستأجر استقر في الخارج وتجنس بجنسية أخرى وتخلى عن الإقامة في مصر، يمكن استغلال هذه النقطة كأحد ثغرات عقد الإيجار القديم للمطالبة بفسخ العقد لانتفاء الحاجة للسكن.
8. ثبوت امتلاك المستأجر لوحدة سكنية أخرى (التعديلات المرتقبة)
هذه النقطة هي محور آخر المستجدات في قانون الإيجار القديم. تجري مناقشات جادة حول أحقية المالك في استرداد وحدته إذا ثبت أن المستأجر يمتلك شقة تمليك أو فيلا في نفس المحافظة، أو استفاد من مشاريع الإسكان الاجتماعي. هذا التعديل إن أقر بشكل نهائي سيحرر آلاف الوحدات المغلقة.
متى يسقط عقد الإيجار القديم للشقق السكنية؟
- عدم سداد الإيجار المستحق.
- إخلاء الشقة بدون إشعار المؤجر.
- استخدام العقار لأغراض غير متفق عليها.
- التنازل أو التأجير من الباطن بدون إذن.
- وفاة المستأجر الأصلي.
- إحداث تغييرات جوهرية في العقار.
- مخالفة شروط العقد المتفق عليها.
متى يسقط عقد الإيجار القديم للمحلات التجارية؟
- عدم دفع الإيجار في المواعيد المحددة.
- التنازل أو التأجير من الباطن بدون موافقة المالك.
- تغيير نشاط المحل التجاري.
- عدم استخدام المحل لفترة طويلة.
- الإضرار بالمحل أو إجراء تغييرات جوهرية دون إذن.
- وفاة المستأجر.
في النهاية يمكن القول بأن قانون الإيجار القديم للشقق أو قانون الإيجار القديم بشكل عام موضوع شائك يجب دراسته مرات ومرات من المشرع للوصول فيه إلى حل نهائي يناسب جميع الأطراف، ويجب أن يجد حلول جذرية وخاصة للمستأجرين والمؤجرين الحاليين الذين ينطبق عليهم القانون القديم إلى وقتنا هذا.
ما هو القانون الجديد للإيجارات القديمة؟
في أحدث تطورات تعديل قانون إيجار المحلات التجارية القديم، يمنح مشروع القانون الجديد المستأجرين فرصة تمديد عقود إيجارهم لمدة خمس سنوات من تاريخ نفاذه، شريطة أن تكون الوحدة مؤجرة قبل عام ١٩٩٦.
بعد هذه السنوات الخمس، يجب على المستأجر تسليم الوحدة للمؤجر فورًا، دون الحاجة إلى رفع دعوى قضائية أو انتظار حكم قضائي لاستردادها.
كما سيزيد الإيجار، عند نفاذ القانون، خمسة أضعاف الإيجار القديم، مع إضافة ١٥٪ زيادة سنوية سنوية لمدة أربع سنوات. تُحسب هذه الزيادة بناءً على آخر إيجار تم تحديده بعد تطبيق الزيادة البالغة خمسة أضعاف.
وسيُعاقب كل من يخالف القانون ولا يلتزم بهذه الشروط، والتي قد تصل إلى الإخلاء النهائي من الوحدة المؤجرة بالإيجار القديم.
ما هي شروط فسخ عقد الإيجار القديم؟
هناك العديد من الشروط لفسخ العقد بين المالك و المستأجر و تأتي هذة الشروط كالتالي:-
- إذا رفض المستأجر دفع الإيجار، يحق للمالك رفع دعوى قضائية لإثبات عدم دفعه.
- يجب على المالك إثبات عدم دفع المستأجر الإيجار المتأخر.
- يجب ألا تكون هناك أسباب قانونية أو موانع مشروعة تمنع المستأجر من دفع الإيجار.
- إذا كانت لدى المستأجر مبررات، يُحدد القاضي مدى مقبوليتها وأثرها على القضية.
آخر مستجدات وتطورات قانون الإيجار القديم 2026
يتابع الملايين بشغف اخبار الايجار القديم اليوم. شهدت الفترة الأخيرة حراكاً تشريعياً وقضائياً غير مسبوق. إليكم ملخص لأهم ما يدور في الأروقة الرسمية:
التعديلات التشريعية المقترحة
يناقش مجلس النواب مسودة مشروع قانون يهدف إلى تحقيق التوازن. من أبرز ملامح هذا المشروع:
- فترة انتقالية: تحديد مدة زمنية (مقترح 5 أو 7 سنوات) تنتهي بعدها العلاقة الإيجارية وتحرر العقود تماماً.
- زيادة الإيجارات: رفع قيمة الإيجار تدريجياً خلال الفترة الانتقالية (مثلاً 5 أضعاف القيمة الحالية مع زيادة سنوية 15%).
- صندوق دعم المستأجرين: إنشاء صندوق للتكافل لدعم المستأجرين غير القادرين وتوفير سكن بديل لهم.
حكم المحكمة الدستورية العليا
صدرت أحكام دستورية مؤخراً بعدم دستورية ثبات الأجرة للأبد في عقود الأماكن غير السكنية (الاعتبارية). هذا الحكم فتح الباب أمام تعديلات مماثلة للوحدات السكنية، مما يعزز موقف الملاك في المطالبة بزيادة عادلة للإيجار تتماشى مع التضخم الحالي.
إلغاء بند الطرد بعد 7 سنوات
انتشرت شائعات حول إلغاء بند الطرد بعد ٧ سنوات، والحقيقة أن هذا البند يخص مقترحات “الفترة الانتقالية”. المقترح ينص على أن العقد لا يسقط فوراً، بل يستمر لمدة محددة (7 سنوات مثلاً) بزيادات سنوية، وبعد انقضاء هذه المدة يصبح العقد لاغياً ويجب على المستأجر الإخلاء أو تحرير عقد جديد بالقيمة السوقية.
ثغرات عقد الإيجار القديم وكيفية الاستفادة منها قانونياً
بعيداً عن الحالات الواضحة للإخلاء، يبحث المحامون والملاك عن ثغرات عقد الإيجار القديم التي قد تكون غير ظاهرة ولكنها فعالة. إليك أبرز النقاط الفنية التي قد تنهي العقد:
1. خطأ في امتداد العقد للحفيد
القانون الحالي (بعد حكم الدستورية عام 2002) قصر الامتداد على جيل واحد فقط (الابن/الزوجة) بشرط الإقامة المستقرة. الثغرة: إذا توفي المستأجر الأصلي وامتد العقد لابنه، ثم توفي الابن، لا يمتد العقد لحفيد المستأجر الأصلي. كثير من الأحفاد يقيمون في الشقق بوضع غير قانوني، وهنا يحق للمالك رفع دعوى “انتهاء عقد الإيجار لانتهاء مدته بوفاة الممتد له العقد”.
2. إثبات الصورية في عقود سابقة
بعض المستأجرين قاموا بتحرير عقود صورية مع الملاك السابقين بتواريخ قديمة. إذا استطاع المالك الحالي إثبات صورية التاريخ (عن طريق عداد الكهرباء، شهادات الميلاد، أو عدم وجود إثبات تاريخ بالشهر العقاري)، يمكن الطعن في العقد واعتباره عقداً جديداً يخضع للقانون الجديد.
3. تغيير الغرض في “البدروم” أو “الرووف”
غالباً ما تكون عقود إيجار الملحقات (مثل الجراج أو الغرف بالسطح) مرتبطة بالغرض منها. إذا قام المستأجر بتحويل الجراج إلى مخزن تجاري أو ورشة، فهذا تغيير مادي في الكيان وتغيير في النشاط يسقط العقد فوراً، وهي ثغرة يغفل عنها الكثيرون.
الخاتمة
في نهاية المطاف عقد الإيجار القديم ليس دائمًا. في بعض الحالات، قد ينتهي العقد ويفقد المستأجر الحماية، مثل التأخر في سداد الإيجار أو استخدام الوحدة بما يخالف الاتفاقية. لذلك، سواءً كنتَ مؤجرًا أو مستأجرًا، عليكَ أن تكون على دراية بحقوقك وشروط العقد، وأن تواكب أي تعديلات قانونية جديدة قد تؤثر عليك. إن الفهم الصحيح للقوانين يُجنّبك الكثير من المتاعب ويوفر عليك وقتًا وجهدًا كبيرين في المستقبل , و هكذا تم الاجابة عن السؤال الذي يتراود بين الناس و هو متى يسقط عقد الإيجار القديم؟.
قانون الإيجار القديم: هل يمتد للورثة؟
يمتد قانون الإيجار القديم للورثة وفق عدة شروط:
1. الإقامة المستمرة في العقار.
2. يجب أن يكون الوريث بصلة قرابة من الدرجة الأولى في حالة عقار السكن.
3. يجب استمرار الوريث في نفس النشاط الذي كان يمارسه المستأجر في حالة العقار التجاري.ما هي عيوب وثغرات عقد الإيجار القديم؟
1. قيمة الإيجار غير عادلة.
2. عدم تحديد مدة العقد.
3. امتداد العقد قانونيًا للورثة.
4. غياب المرونة لتعديل قيمة الإيجار.
5. صعوبة فسخ العقد.
6. ضعف الحماية القانونية للملاك.
7. عدم التزام المستأجر بالصيانة في بعض عقود الإيجار القديم.هل من حق المالك طرد المستأجر ؟
لا يحق للمؤجر طرد المستأجر الا بأمر قضائي
ما هو مصير الشقق المغلقة في قانون الإيجار القديم الجديد؟
تتجه المقترحات التشريعية بقوة نحو تحرير الشقق المغلقة فوراً. إذا ثبت أن الوحدة مغلقة لأكثر من 3 سنوات ولا يُستفاد منها، يقترح القانون الجديد إعادتها للمالك لضخها في السوق العقاري وحل أزمة السكن.
