fbpx ما هي حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود؟ - كراسة شروط ما هي حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود؟ - كراسة شروط

ما هي حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود؟

قانون الإيجار القديم للمحلات

ما هي حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود؟_قانون الشهر العقاري الجديد (المادة 35 مكرر).

بعد تعديل قانون الشهر العقاري الجديد قد تم صدور قرار بعدم الاعتراف بالعقود الابتدائية والاعتراف فقط بالمرافق ذات العقود المسجلة في الشهر العقاري، ومن المفترض أن القانون سيصبح ساريًا من 4 مارس 2021، ولكن هل فعلًا قد تم تأجيل تنفيذ القانون؟ وما هي حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود؟

نص المادة 35 مكرر من قانون الشهر العقاري

رجوعًا إلى القانون الوضعي رقم 114 لعام 1946م الخاص بتنظيم مسائل الشهر العقاري قد تم إضافة مادة برقم 35 مكرر، وتنص على الآتي:

  • في حالة صدور سند الطلب بحكم نهائي يتم إثبات حق من الحقوق العقارية سواء بالنقل أو التقرير أو التغيير أو الزوال.
  • من الواجب على أمين المكتب أن يعطي المتقدم رقمًا محدد بوقت معين أو بالتقييد في سجل خاص بعد سداد الرسوم المقررة، ثم يتحول الرقم الوقتي إلى نهائي وتترتب عليه جميع الآثار المتعلقة بشهر المحرر أو قيده ما إذا لم يتم رفض الاعتراض أو الطعن عليه.
  • يتم الاعتراض على الرقم الوقتي أمام قاضي الأمور الوقتية في خلال شهر واحد من نشره في إحدى الصحف اليومية، ثم يقرر القاضي قبول الاعتراض وإلغاء الرقم او رفض الاعتراض خلال أسبوع واحد من رفع الاعتراض إليه، ويكون قرار القاضي في هذا الشأن نهائيًا.
  • شركات المياه والغاز والكهرباء وغيرها من المصالح الحكومية عليها عدم نقل خدماتها ومرافقها إلى العقار إلا بعد تقديم صاحب العقار سند يحمل رقم الشهر أو القيد.

حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود

حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود
حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود

وفق ما ذكرناه سابقًا في نص المادة 35 مكرر من قانون الشهر العقاري أن القرار الجديد ينطوي على عدم الاعتراف بصحة التوقيع للعقارات التي سيتم إنشاؤها بعد تاريخ العمل بالقرار ولن يدخل إليها أي من المرافق العامة كالكهرباء والغاز والمياه وغيرها.

كذلك صحة التوقيع على العقد الابتدائي في هذه الحالة غير معترف بها، أما ما يخص العقارات التي تم امتلاكها قبل تاريخ صدور القرار فلن يتم اتخاذ أي إجراءات يخص الوحدة إلا بعد تسجيلها بعقد في الشهر العقاري.

من الواجب على صاحب العقار المكتسب بالتسلسل للملكية أن يرفع دعوى صحة ونفاذ، وفي حالة انتقال العقار بالإرث فلن يتم الاعتراف به إلا بعد إشهار حق الإرث ولا يعتد بإعلام الوراثة فقط.

بعد التعرف على حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود والتطرق إلى نص المادة 35 مكرر من قانون الشهر العقاري الجديد، ننتقل إلى تسجيل العقارات في الشهر العقاري وخطوات إتمام ذلك الأمر.

أنواع تسجيل العقار في الشهر العقاري

أنواع الضرائب العقارية في مصر لعام 2021

يجب العلم بأن هناك نوعان من التسجيل في الشهر العقاري وهما:

  • تسجيل رضائي، أي أن يذهب المشتري والبائع طواعية للتسجيل، أو أن يملك المشتري توكيل من البائع بالتسجيل.
  • تسجيل صحة ونفاذ، وهذا التسجيل يتم عن طريق المحكمة ثم يتم تسجيل حكم المحكمة في الشهر العقاري.

بعد اللجوء لأي من النوعين السابقين من التسجيل يجب أن تنفذ تحديد مساحي للشقة ويتم مراجعته في مؤسسة الشهر العقاري، ثم يتم عمل إشهار لعريضة الدعوى.

ملاحظة هامة: في تسجيل الصحة والنفاذ يجب أن تكون قد انتهيت من المستندات والأوراق اللازمة مسبقًا حتى تتمكن من أخذ حكم الصحة والنفاذ في أول جلسة، أما إذا تم تأجيل الحكم إلى جلسة أخرى لأي سبب ستصبح ملزم بدفع 7.5% من قيمة العقار المسجل في العقد للمحكمة.

خطوات تسجيل العقار في الشهر العقاري

حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود
حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود

مستقبل الاستثمار العقاري في مصر 

تمر عملية تسجيل العقار في الشهر العقاري بعدة خطوات نلخصها فيما يلي:

أولًا: تقديم الطلب

هي الخطوة الأولى في التسجيل والتي تمر بطبعها من خلال الآتي:

اخطار قبول الشهر

  • يتم تقديم طلب أصل مع 3 صور تم توقيعهم من صاحب الشأن سواء كان بائع أو مشتري، ثم تحدث عملية التوقيع وإثبات الصفة وتقديم رقم التوكيل لرئيس المأمورية أثناء تقديم الطلب.
  • تسليم الطلب للموظف المسئول عن سجل قيد الطلبات، ومع الوصول لهذه النقطة يكون قد انتهى أول يوم من مرحلة التسجيل بعد الحصول على إيصال يحتوي على رقم شهر حتى تتمكن من مواصلة بقية المراحل بهذا الإيصال.
  • الذهاب لمكتب الإرشاد والمعاينة لاستخراج كشف تحديد الطلب، ومن المفترض أن تبعث المأمورية لمكتب الإرشاد في اليوم التالي صورة من الطلب قبل حضور صاحب الشأن للمكتب حتى يتم تحديد ميعاد معين للمعاينة على الطبيعة.
  • يتم إحالة الطلب للمراجع الهندسي المتواجد بالمأمورية حتى يعمل على بحث للطلبات السابق ذكرها.
  • دخول الطلب للمأمورية ثم عرضه على العضو الفني حتى يصدر خطاب إيقاف المستندات وإكمال الأشياء الناقصة بالطلب.
  • تقديم المستندات والتي تتلخص في (شهادة المشتملات_ سند الملكية_ إعلام الوراثة إذا كان العقار موروث).

يظل الطلب في حدود 5 أيام ثم يوافق عليه إذا كان مستوفيًا للشروط، ثم يتم تسليمه إلى صاحب الشأن مع الكشف المساحي للعقار وبقية المستندات الأخرى.

ملاحظة هامة: يظل الطلب ساريًا مدة عام واحد ثم تسقط أحقيته إلا إذا تم عمل مد لعام آخر قبل انتهاء العام الأول بـ 14 يومًا.

مرحلة المشروع 

بعد استلام اخطار القبول والمستندات الأخرى يتم عمل الآتي:

  • يتم تحرير مشروع المحرر على الورق الأزرق المدموغ.
  • التصديق على التوقيع الخاص بالمحامي إذا كان الثمن أكثر من 20 ألف جنيه، بشرط التوقيع من محامي ابتدائي على الأقل.
  • يتم تقديم المشروع لرئيس المأمورية أو من يحل مكانه للتأشير عليه وتقييده.
  • يتم تقديم الطلب للموظف المختص بسجل المشاريع، ثم يدخل لمأمور عضو فني حتى يقوم بمراجعته.

في الأخير يتم تسليم المشروع لصاحب الشأن بعد ختمه وإرفاق إيصال سداد الرسوم المستحقة معه.

مرحلة الشهر

تُنفذ هذه المرحلة في المكتب الرئيسي للشهر العقاري، ويتم عمل الآتي بها:

  • قبل التقدم لشهر المحرر يتم توثيق المحرر والتصديق على التوقيع أمام موثق الشهر العقاري.
  • يتم تقديم المشروع لقسم المراجعة الفنية بالشهر العقاري ويُقيد بدفتر إيصال استلام المشاريع.
  • يتم عرضه أيضًا للمراجعة المالية للتأكد من استيفاء المعاملات المالية في المشروع.

بعد الانتهاء من بقية الخطوات القانونية اللازمة يُسلم صاحب الشأن صورة من المحرر المشهر.

ثانيًا: التسجيل القضائي

تمر هذه الخطوة من خلال 3 مراحل وهي:

تقديم طلب لمكتب الشهر العقاري

  • يجب أن يشمل عقد البيع الذي رُفعت به دعوى صحة ونفاذ سبب اكتساب الملكية.
  • يتم تقديم الطلب في مكتب الشهر العقاري الواقع في دائرتها العقار مع توضيح بيانات العقار.
  • بعد تقديم الطلب ودفع رسم المساحة يذهب مهندس المساحة للمعاينة وتحرير بيان مساحي للقطعة، ثم يتم إرسال الطلب إلى مكتب الشهر بعد تحرير البيان.

يقوم صاحب الشأن باستلام البيان المساحي من مكتب الشهر العقاري كتمهيد لتقديم مشروع عريضة الدعوى.

رفع الدعوى

  • بعد استلام البيان المساحي للعقار يتم كتابة دعوى صحة ونفاذ متضمنة هذا البيان ورقم الطلب الخاص في مكتب الشهر العقاري.
  • تقديم عريضة للشهر العقاري مرفق بها بيان المساحة وبعد المراجعة يتسلم صاحب الشأن عريضة الدعوى بختم اللوتس.
  • يتم رفع العريضة أمام المحكمة بالطريقة التقليدية لرفع الدعاوي، مع الاحتفاظ بإيصال دفع الأمانة القضائية وإيصال سداد ضريبة المهن.

بعد استيفاء الشروط اللازمة والانتهاء من الأمور القضائية بشأن العريضة يقوم صاحب الشأن باستلامها بعد حوالي 3 أيام من رفع الدعوى أمام المحكمة.

سير الدعوى

يتم أولًا تقديم العريضة التي تم استلامها من الشهر العقاري، وحتى تتجنب مصاريف الدعوي يجب إحضار البائع في الجلسة الأولى لإقامة محضر صلح مع طلب الطرفان بإلحاقه في محضر الجلسة وإثبات محتواه، ومع استجابة المحكمة للطلب يتم انتهاء الدعوي دون مصاريف على أي من الطرفين.

رسوم وتكلفة التسجيل للعقارات

حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود
حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود

7 طرق لتمويل عقاري استثماري بدون دفعة

بعد قول المعطيات بحقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود فإن تسجيل العقارات بعد 4 مارس أصبح من المفروضات على المواطن تسجيل العقار بالشهر العقاري، وتختلف قيمة الرسوم على أساس مساحة العقار، ويمكن توضيح ذلك كالآتي:

  • عقار بمساحة 100 متر، تُقدر رسومه بـ 500 جنيه.
  • عقار بمساحة 200 متر، تُقدر رسومه بـ 1000 جنيه.
  • عقار بمساحة 300 متر، تُقدر رسومه بـ 1500 جنيه.
  • أي عقار مساجته أكبر من 300 متر، تُقدر رسومه بـ 2000 جنيه.

مميزات وعيوب القانون

بعد ثبوت حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود أصابت القانون نظرات تحليلية أبرزت منه بعض المميزات والعيوب، وهذا ما سنتناوله فيما يلي:

مميزات القانون

  • إمكانية نقل الملكية دون حضور المالك عن طريق حكم قضائي.
  • نقل الملكية بطريقة مستحدثة في حالة وجود حكم نهائي وهو صحة التوقيع.
  • إمكانية الاعتراض على الرقم الوقتي أمام قاضي محكمة الأمور الوقتية في خلال شهر واحد من النشر في إحدى الصحف اليومية، وتكون تكاليف الدعوي على صاحب الشأن.

معوقات وعيوب القانون

  • المغالاة في رسوم التسجيل بالإضافة إلى رسوم رسم المساحة.
  • رسم تصديق نقابة المحامين الذي يصل إلى 1% من قيمة العقد وفي المقابل لا تقابله خدمة فعلية.
  • لن تتمكن من الحصول على ترخيص بناء دون تقديم رقم شهر نهائي من الشهر العقاري، ولا يتم الاعتداد بعقد صحة ونفاذ.
  • انتهاك القانون لقواعد محكمة النقض بنصه على عدم اعتداد المصالح الحكومية بالعقود الابتدائية وذلك ما يتناقض مع ما تقول به محكمة النقض.

هذا ما أقر به بعض نواب مجلس الشعب موضحين العيوب التي تتخلل القانون من وجهة نظر قانونية بعد ثبوت حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود، فماذا عن رأي الشعب في القانون؟

مشاكل وآراء المجتمع في القانون

فيما يلي بعض الآراء التي أدلى بها مواطنون اعتراضًا على قانون الشهر العقاري الجديد:

  • المبالغة في أسعار الرسوم دون داعي.
  • عدم اقتناعهم بسبب فرض القانون وهو إثبات ملكية العقارات.
  • فرض القانون في وقت حرج وأزمة اقتصادية تمر بها البلاد نتيجة فيروس كورونا المستجد.
  • زيادة الأعباء على المواطن في حين تدني قيمة الدخل الشهري.

لاقى القانون هجمات مجتمعية شرسة بعد صدوره مما أدى إلى تراجع المشرع عن تطبيقه وتأجيله إلى حين أخر.

تأجيل قانون الشهر العقاري الجديد إلى يونيو 2023

حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود
حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود

بعد الضغط المجتمعي الذي دفع المشرع إلى التراجع عن تطبيق القانون في هذا التوقيت الحرج، تقرر ما يأتي:

  • الموافقة على إرجاء عمل القانون من رؤساء الهيئات البرلمانية.
  • تعديل بعض أجزاء القانون، على أن تكون متوافقة مع الدستور.
  • اقتراح اللجنة التشريعية بإلغاء 1% من قيمة العقد الخاصة برسوم نقابة المحامين.

حقيقة إلغاء صحة التوقيع للعقود نتج عنه ظهور مشاكل جلية في قانون الشهر العقاري الجديد بعد مناقشته، مما أدى إلى اقتراح تعديلات منطقية له وتأجيل العمل به إلى عام 2023.

 

تعد المعاملات العقارية من القرارات المصيرية في حياة الفرد، ومع انتشار حيل النصب العقاري المختلفة والشركات غير الموثوق بها، يقدم إليك موقع كراسة شروط العقاري نخبة من أهم خبراء السوق العقاري المصري، لمساعدتك في اتخاذ قرار الشراء بشكل سليم.

 

اترك رد

Compare listings

قارن
اسالنا
الرئيسية
اتصل بنا
البحث
المشاريع
%d مدونون معجبون بهذه: